Forestillingen om at det er boligmangel i Oslo har festet seg så solid at opposisjonspolitikere, interesseorganisasjoner og eiendomsutviklere konkurrerer om å foreslå de mest avsindige løsningene. Høyres Erna Solberg lover folket flere boliger og vil bygge ned matjord, redusere den statlige styringen av arealbruken – som i utgangspunktet er veldig svak – og la kommunene bestemme enda mer enn i de i dag gjør. En skokk av andre vil slippe bulldoserne løs på marka, mens Baard Schuman i Selvaag Bolig vil gjøre boligene dårligere for slik å få ned prisen. Hvis man slipper unna energikrav, kan boligene bli billigere, argumenterer han. Essensen av det han foreslår, er å overføre oppvarmingskostnadene til kjøperne. De nye energikravene gjør boligene omtrent 5 prosent dyrere å bygge, og det forklarer ikke mye av prisveksten.
Det som virkelig har gjort det dyrt å bygge de siste årene, er det høye presset i norsk økonomi. I dagens byggeprosjekter, selv så industrialiserte som de er, utgjør ofte lønnskostnadene mellom 70 og 80 prosent. Snekkeren og flisleggeren er dyre, elektrikeren og rørleggeren er svindyre. Alle som inngikk entrepriser under finanskrisen, merket at de med ett fikk reale rabatter. Det er bevis nok. Da var det heller ingen arbeidsløshet her på berget, bare en liten frykt for tomme ordrebøker.
Dessuten, gjør følgende tankeeksperiment: Du eier en liten tomt på Kampen i Oslo. Du har lov til å oppføre en bygård i fem etasjer, og allerede i 2006 fikk du et bud på kr 5 millioner. Du takket nei. I dag kan den gå for 15 millioner. Du selger fortsatt ikke. Du sitter med noe som øker med mellom 10 og 20 prosent i året. Hvorfor selge hvis du ikke trenger pengene? Finnes det i det hele tatt noen bedre alternativ måte å spare på?
På toppen av det hele finnes det grupperinger som ønsker å øke tilgangen til kapital i boligmarkedet. Høyre og Frp vil redusere kravet til egenkapital som i dag er på 15 prosent. Norges Eiendomsmeglerforbund vil det samme (litt sterk egennytte her kanskje?) og DNBs sjef Rune Bjerke vil øke rammene for ordningen som heter Boligsp#229 for Ungdom (BSU). Disse forslagene har det til felles at det med automatikk vil tilføre mer kapital til boligmarkedet og at prisveksten på boliger derfor blir enda større.
Problemet med alle disse forslagene er at de ikke løser den egentlige utfordringen. Det er nemlig ingen boligmangel i Norge, ei heller i sentrale strøk. Det som derimot er tilfellet, er at det er blitt nesten avsindig dyrt å skaffe seg bolig i sentrum av Oslo, Bergen, Stavanger og Tromsø. I Oslo får byråd Bård Folke Fredriksen hyppig kritikk for at det ikke bygges nok, men det er et uomtvistelig faktum at det per dato står ledig ferdigregulerte tomter som vil gi 22.000 boliger om de bebygges. Det er imidlertid slik at en rekke av tomtene ikke utvikles fordi utbyggere ikke tror på markedet der tomten ligger.
Utbyggerne har ofte rett, og hva er det da som skjuler seg? Jo, mange av tomtene ligger på steder der en ny bolig vil bli mye dyrere enn hva en brukt bolig er.
Dra til Furuset, en drabantby med kveldssol, nærhet til marka og 14 minutter med t-banen til Oslo sentrum. Der koster en 3-roms leilighet med høy standard under 2 millioner. Det gir en kvadratmeterpris på 25.000 kroner. I dag koster det sjelden under 30.000 kroner per kvadratmeter å oppføre en boligblokk, og da kommer tomteprisen i tillegg.
Hvorfor vil ikke flere bo på Furuset? Vel, det er fint der, men det er ikke urbant. Det er rolig, romslig og alt det man begjærte på 1960-tallet, men i dag vil selv 60-åringer – spesielt de – ha byen i bukselomma, bilen i garasjen og Operaen i gangavstand.
Dagens mange boligkjøpere vil heller ikke bo på Furuset i samme grad som før. De vil til Tøyen og andre tette strøk i gangavstand fra Karl Johan. Kanskje problemet rett og slett er at Oslo – med omland – har for få reelt urbane områder? Drabantbyene er, til tross for sine åpenbare styrker, også uten skikkelig bykvaliteter som variert boligmasse, ordentlig tilfang av service, varehandel, mangfoldig kulturtilbud og urbant liv og røre. Bosetningene langs toglinjene er stort sett av samme type: stille steder der alt liv er over klokka 17. Det kan være fint å bo der, ja jøss. Men i hodet på folk er det ikke fint nok. De vil til den reelle byen, og derfor er også løsningen å bygge mer by. Det kan gjøres på mange måter, og for eksempel er Oslo kommune god til nettopp det. I stedet for å forbanne energikrav og markagrensen burde opposisjonspolitikere og eiendomsutviklere interessere seg mer for hvordan man utvikler steder med ordentlig bykvaliteter. Det er der markedet i stigende grad er.
Erling Dokk Holm arbeider ved Markedshøyskolen og Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.