Samme dag som Eirik Lande fikk i oppdrag å selge en større murvilla i Oscars gate, tok han med seg Zulficar Hussain ut på visning.
Hussain eier eiendomsselskapet Eiendom og Kontrakt Consulting (EKC) som var på jakt etter passende eiendommer for ambassadevirksomhet på Frogner i Oslo. Under visningen anslo Lande at villaen hadde en markedsverdi på 25 millioner kroner. Den prisvurderingen kan bli dyr for Lande.
Les også: - Jeg visste jeg var blitt lurt
- At megler skal bære risikoen for at kjøperen har kjøpt for dyrt høres fryktelig rart ut, sier professor Tore Bråthen ved Handelshøyskolen BI.
Bråthen har i en årrekke vært leder av eiendomsmeglerstudiet ved BI og regnes som en av landets fremste eksperter på lov om eiendomsmegling.
- Jeg skjønner veldig godt at megler og forsikringsselskap anker. Det som sies her er såpass oppsiktsvekkende at da får Høyesterett si det, sier han videre.
Som DN.no skrev tidligere i vår ble Lande og forsikringsselskapet Nemi dømt til å betale 3,5 millioner til Eiendom og Kontrakt Consulting (EKC) etter en eiendomshandel som allerede hadde versert i rettsvesenet i en årrekke.
Les også: Millionsmell for Lande
Lande jobbet i Poppe & Co Eiendomsmegling da han i februar 2008 meglet salget av en murvilla i Oscarsgate. EKC kjøpte villaen med tanke på å bygge om boligen til ambassade. Etter en visning la EKC inn bud på 22,5 millioner kroner etter at Lande hadde opplyst at han mente markedsverdien på murvillaen var 25 millioner.
I etterkant trakk EKC seg fra kjøpet, og har siden forfulgt både selger og eiendomsmegler i rettsvesenet. Han gjorde heller ikke opp for kjøpet av eiendommen, noe som førte til at den senere måtte legges ut for dekningssalg.
Bråthen mener dommen bryter med all tidligere praksis på området.
Profesjonell kjøper
- Tidligere praksis er at det er selger og kjøper som bærer risikoen. Det kan ikke utelukkes at det finnes situasjoner der megler skal ha risikoen for feil prisvurdering, men da vil jeg tro at faktum må være ganske annerledes, sier han og utdyper:
- Her var det åpenbart en ganske profesjonell kjøper som kjøpte rått fordi han antageligvis mente han kunne gjøre et godt kjøp, sier jusprofessoren. Han legger til at kjøperen i tillegg skrev under på at han tok risikoen og kjøpte under de omstendighetene han gjorde.
- Da er det veldig vanskelig å si at megleren skal ha risikoen, sier jusprofessoren som tidligere var leder av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Takst er takst, pris er pris
Bråthen mener det er feil å angripe megleren fordi prisen ble høyere enn det markedet senere viste seg å være villig til å gi.
- Megler er en mellommann og skal da ivareta begge parters interesser, men det betyr ikke i alle sammenhenger og under enhver del av oppdraget, sier han og viser til at når det gjelder prisen er megleren selgers mann.
- Det er meglers oppgave å sørge for at selger får høyest mulig pris. Men det kan han ikke gjøre ved å lyve og bedra. Men ellers skal han sørge for at det blir høyest mulig pris, sier Bråthen.
I dommen konkluderer dommeren med riktig markedsverdi da eiendommen ble solgt sannsynligvis lå på 20,5 millioner kroner. Han viser blant annet til verdivurderinger gjort av andre meglere og takstmenn.
- Taksten er ikke noe mer enn takst. Prisen fastsettes i forhandling mellom selger og kjøper, påpeker Bråthen som mener dommerens argumentasjon er merkelig.
- Meglers oppgave er å få frem tilstrekkelig mye informasjon til at selger og kjøper kan treffe en beslutning på best mulig grunnlag, sier han.
Faglig relevante momenter
Tingrettsdommer Oddmund Svarteberg mente rettssaken beviste at Landes prisvurdering av eiendommen ikke bygget i tilstrekkelig grad på faglig relevante momenter.
- Det skjønner jeg ikke, responderer Bråthen, som var leder for det forrige Eiendomsmeglingslovutvalget som regjeringen nedsatte.
- Jeg opplever det som at det treffer littegrann på siden. Meglers oppgave er å få best mulig pris for selgeren, gjentar han og mener det er elementært at prisvurderinger ikke nødvendigvis er avhengig av noen teknisk vurdering av eiendommen.
- Prisvurderingen er å finne den prisen en kjøper vil gi for det. Du kan ha verdens største rønne som kan gå for det som er hinsides av verdien av rønna, grunnet beliggenhenten eller verdipotensialet.
Begge anker
Advokat Joakim Ulltveit-Moe, som representerer Eirik Lande og Nemi Forsikring, mener dommen fjerner risikoen for partene.
- Hvis den blir stående kan kjøperen bruke megleren som en salderingspost i etterkant. Det fjerner risikoen for avtalen har en realitet for. Sånn kan det ikke være, sier Ulltveit-Moe om anken hans klienter har innlevert.
EKC har også anket dommen i etterkant. Eiendomsselskapet mener Lande og forsikringsselskapet også skulle blitt dømt til å betale erstatning i forbindelse med kjøpet av en annen eiendom i samme periode. På dette punktet fikk de ikke dommeren med seg i første instans.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.