Boligprisene holder enda høyere fart enn normalt inn mot jul. Den siste prisstigningen viste en underliggende vekst, korrigert for sesongvariasjoner, på 0,4 prosent i november. Alle mest stiger leilighetene.
Les: Leiligheter drar fra i prisgaloppen
- Man skal ikke legge for mye vekt på små endringer fra måned til måned. Det som er bekymringsfullt er årsveksten som nå er på 7,5 prosent. Det kan ikke fortsette slik, sier førsteamanuensis Dag Einar Sommervoll ved Handelshøyskolen BI.
Stiger mye mer enn inntektene
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris er nå 30.300 kroner. Da boligprisene var på det laveste etter finanskrisen, bunnet boligprisene ut i desember 2008 med en kvadratmeterpris på 21.000 kroner.
Det vil si at boligene har steget 44 prosent siden den gang. Til sammenligning har generell prisvekst i samfunnet for øvrig vært på fattige seks prosent i samme periode, mens lønningene har steget omlag 17 prosent.
Selv uten at noe skjer med renten, arbeidsledigheten eller lønnsveksten kan ikke dette vare, mener førsteamanuensisen ved Institutt for samfunnsøkonomi (BI).
- Om alt annet rundt oss er likt, vil ikke prisene kunne fortsette å stige så mye. Det trenger med andre ord ikke skje noe spesielt for at boligprisene skal begynne å falle, mener Sommervold.
Større krav til egenkapital
Holvik kan ikke utelukke at de økte egenkapitalkravene bidrar til at leiliheter stiger mer enn rekkehus, og at det begrenser hvor mange som kan kjøpe rekkehus.
- Dermed må noen gå ned i størrelse. Det har i tillegg vært bygd relativt få små leiligheter av politiske hensyn, og det har skapt ubalanse i markedet for små leiligheter, sier Holvik.
Hun mener dermed at dette skaper press i boligmarkedet.
- Det er satset lite på infrastruktur rundt byene, og dermed er det vanskelig å se for seg at trenden vil endres. Det blir en grense for hvor mye en kan greie å låne og betjene med to inntekter, så flere vil nok velge å flytte ut av byen, sier Holvik.
Flere er bekymret
Han har selv forsket på blant annet hva som skjer når prisspiralen i boligmarkedet snur fra oppover til nedover. Det gjør ham overbevist om at det kan bli stygge scener også på det norske boligmarkedet, akkurat som man har sett i landene rundt oss.
- I motsetning til i Sverige og Danmark, fortsetter bare boligmarkedet med full speed her hjemme. Selv om det i dag er noen andre fundamentale forhold hos oss som støtter prisoppgangen, har jeg over lang tid vært veldig skeptisk. Og nå merker jeg at de fleste andre eksperter også begynner å bli det samme, sier han.
Ekspertene kan imidlertid si hva de vil, folk synes uansett å være villig til å betale mer og mer. Og imens må alle som spår boligmarkedets kollaps tåle å bli utskjelt, ledd av og bli kalt krakknisser. Men Sommervoll blir ikke mindre sikker i sin sak for hver måned som går der boligprisene motbeviser spådommen hans. Tvert om.
- Tenk deg at du ser på en person som løper på en tredemølle. Du ser at han begynner å bli skikkelig sliten og sier at nå orker han snart ikke løpe mer. Men så fortsetter han et minutt til, og enda et minutt. Da blir det ikke mindre sannsynlig at han må gi seg etter det neste minuttet, det blir mer sannsynlig, billedlegger Sommervoll.
Her ligger bomben
Foreløpig ser han riktignok ikke så mange røde lys i boligmarkedet, i alle fall om man tar meglernes egne statistikker for god fisk. Antall boliger til salgs hoper seg ikke opp, tiden det tar å selge boligen er fortsatt lav og prisene fortsetter altså bare opp, opp, opp.
Men i alle fall ett faresignal ser Sommervoll i statistikken: Leiligheter stiger mye mer enn både rekkehus og eneboliger. Det kan være et tegn på at prisstrikken er i ferd med å bli strukket så langt det går.
- Når boligprisene over lang tid har steget mer enn lønningene, blir det stadig flere som kun har råd til å kjøpe de billigste boligene, som jo ikke er billige lenger. Men de har ikke råd til noe større, så det blir på en måte samling i bånn, der flere og flere konkurrerer om de mindre boligene, altså leilighetene, analyserer Sommervoll.
En annen forkl#229 på at leiligheter stiger så mye mer enn andre boliger, er den store sentraliseringstrenden, der folk flytter til byene - og ikke dit man finner rekkehus og eneboliger.
Det er også her, i leilighetsmarkedet, at Sommervoll ser den mest potente ingrediensen til en mulig boligbombe i Norge. De som i dag kjemper med nebb og klør for å komme seg inn i det - enn så lenge - superlukrative boligmarkedet, tøyer lånestrikken alt de kan for å vinne de stadig heftigere budkrigene om leilighetene. Det kan ende med store problemer for de som kom inn i tiden før det snur.
- Det som er guffent, er hva som skjer når prisspiralen snur. For veldig mange av de som sitter på leiligheter med høy gjeld i forhold til egenkapital, vil de da være under vann omtrent med en gang. Det er en ekstrem risiko, sier amanuensisen.
Så stort boliglån tåler du - egentlig
Han har regnet på hvem som vil tåle et boligprisfall, og hvem som vil sitte igjen med svarteper.
- Dersom man eier en leilighet og ønsker å bevege seg opp i markedet, til for eksempel rekkehus, så vil jo også rekkehuset bli billigere ved et prisfall. Problemet er at de som har lånt mye vil sitte igjen helt uten egenkapital. Og da er du fanget i leiligheten du bor i. Etter de beregningene jeg har gjort bør du eie minst 40 prosent av leiligheten din for å unngå å havne i en slik situasjon. blir fanget kan oppleve at det tar, mange, mange år før de kommer seg ut, mener Sommervold.
Les også:
Slik overtaler du banken til å sette ned boliglånsrenten
Sjekk boligprisene der du bor
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.