– Det er vanskelig å vite om man er i en boble før den sprekker, men lett å gjenkjenne psykologien som blåser den opp. Den har vi i fullt monn i det norske boligmarkedet, sier administrerende direktør Bernt S. Zakariassen i Verdipapirfondenes forening.
Bolig er den investeringsformen nordmenn forventer vil gi høyest avkastning, viser siste utgave av Verdipapirfondenes forenings årlige fondsundersøkelse.
På spørsmål om forventet avkastning neste 12 måneder, rangerer 39 prosent bolig på førsteplass, fulgt av 11 prosent for eiendom utenom egen bolig, 10 prosent for enkeltaksjer og 9 prosent for aksjefond.
Samtidig er egen bolig den investeringen folk mener har lavest risiko, også lavere enn banksparing og pengemarkedsfond, viser undersøkelsen, som ble gjennomført i mai av Opinion.
Hovedkursen på Oslo Børs er fem prosent lavere enn for et år siden, mens de norske boligprisene har steget 7,3 prosent i samme periode. I Oslo er prisene nå 12,8 prosent høyere enn for et år siden.
– Egen bolig har altså høyest forventet avkastning og lavest risiko. Vi forventer å få både i pose og sekk. Som mange ser, strider dette mot en av grunnpilarene innen finans, nemlig at det er sammenheng mellom forventet avkastning og risiko, sier Zakariassen.
– Vi har stilt det samme spørsmålet i flere år og ser stadig sterkere tro på at bolig er en magisk investering som kombinerer høyeste avkastning og laveste risiko. En slik tro på at et marked bare kan gå videre oppover er et klassisk tegn på at en finansiell boble blåses opp, sier Zakariassen.
Han mener en forklaring er en eksepsjonelt lang oppgangsperiode på nær 25 år i det norske boligmarkedet, drevet av sterk norsk økonomi, stadig lavere rente og skattefordeler.
– Men samtidig er det sider ved boliginvestering som kan gjøre at vi overvurderer avkastningen og undervurderer risikoen, sier Zakariassen, som mener det kan være vanskelig å beregne nøyaktig hvor god investering i egen bolig er.
Fondssjefen peker blant annet på at man over tid undervurderer utgifter til vedlikehold, kommunale avgifter, eiendomsskatt og høye transaksjonskostnader når boliger omsettes.
Ettersom de fleste boliginvesteringer er høyt belånt advarer Zakariassen om effekten ved et boligprisfall:
– Det er verdt å minne seg selv på at dersom du har 85 prosent lån og boligens verdi faller med 15 prosent, så er 100 prosent av innskutt egenkapital borte. I perioden frem til dagens oppgang begynte i 1992 falt boligprisene i snitt rundt 30 prosent, altså dobbelt så mye, sier Zakariassen.
– Jeg mener selvsagt at nordmenn for all del må kjøpe og eie bolig eller hytte. For de fleste er det en helt riktig investering. Men vi putter altfor mange egg i én kurv, sier Zakariassen, som advarer mot å eie både egen bolig og utleieboliger i samme marked.
– Ikke bærekraftig
– Hvis man bruker langsiktige historiske data skiller ikke bolig seg ut som en spesielt gunstig investering, og gir ikke bedre avkastning enn aksjer, sier førsteamanuensis i finans Espen Sirnes ved Universitetet i Tromsø.
Han mener den høye prsstigningen på boliger de siste årene preger folks vurdering.
– Folk har for vane å vurdere fremtidig utvikling ut fra hva som nylig har skjedd. Når de nå forventer fortsatt boligprisstigning, er det en ting som kan føre til en boligprisboble, sier Sirnes.
Sirnes peker på at boligprisutviklingen bestemmes av det samme som bestemmer utviklingen i aksjemarkedet - økonomisk vekst.
– De siste årene er det økonomisk vekst som har drevet boligmarkedet. Folk har bedre råd så de kan betale høyere priser. En fortsatt boligprisvekst avhenger av fortsatt økonomisk vekst. Men boligprisvekst på 12 prosent i året er jo ikke bærekraftig. Over tid kan ikke boligprisene vokse mer enn folks inntekter og økonomien ellers. Det vil ikke gå, sier Sirnes, som ikke ønsker å komme med mer presise prognoser for boligmarkedet.
Ut og reise i sommer? Her er de ti beste kjøpene på flyplassens taxfree.
05:26
Publisert:
Hør DNs siste podcast om den store "brexit"-uroen, endelig åpnet et vindu seg i finansmarkedene og er de over 60 verdt en ekstra ferieuke?
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.
