- Dersom man gjør ytterligere innstramminger for å begrense etterspørselen, vil det i utgangspunktet bære preg av en nødløsning. Det kan ha flere uheldige effekter, mener administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
Mandag leverte han sitt bidrag i høringsrunden for Finanstilsynets forslag til nye boliglånskrav.
Tilsynet vil gjøre det vanskeligere å få innvilget boliglån. Eiendomsmeglerdirektøren liker ikke det han ser.
- De regionale forskjellene er nå så store at det er lite relevant å snakke om ett boligmarked, hevder Geving.
Sammenligner med Sverige
Han trekker paralleller til Sverige og det såkalte «amorteringskravet», de nye kravene om avdragsbetaling, som ble innført 1. juni 2016.
I forkant av innføringen hadde boligprisene steget opp mot 16 prosent sentralt i den svenske hovedstaden de siste tolv månedene. Prisøkningen modererte seg i august, før den igjen steg noe i september. Særlig i storbyene Stockholm og Malmø var tendensen tydelig.
- Prisene skjøt fart med tre prosent vekst i september, etter en svak utvikling gjennom sommeren. De nye reglene kan altså se ut til å ha liten effekt på pressområdene som skulle kjøles ned, konkluderer Geving.
Les også: I dette området i Sverige har boligprisene steget 80 prosent på to år
Han tror det var markedets forventninger til de nye reglene som bremset markedsutviklingen en kort stund i sommer.
- Stockholm har lenge hatt samme symptomer som Oslo. Det virkelig interessante er at det kan synes som «amorteringskravet» har hatt en høyest midlertidig effekt, gjentar han.
Les også:
Nervøst boligmarked i Sverige
- Tar tid
Sjefstrateg Erica Blomgren i meglerhuset SEB er uenig med Geving i at prisnedgangen i august skyldes amorteringskravet.
Hun mener det vil ta tid før effekten vil gjøre seg gjeldende.
- Denne reguleringen gjelder kun førstegangskjøpere. Det innebærer at det vil ta veldig lang tid før den gir full effekt, sier Blomgren.
Hun forklarer at de svenske boligprisene eksploderte i forkant av innføringen av amorteringskravet. Det er en reversering av denne vi så i august, mener hun.
- Sverige hadde en veldig kraftig prisvekst fra starten av året og frem til innføringen. Dette har moderert seg noe i etterkant. Det var mange som utnyttet den eksisterende regelen, sier Blomgren.
Svenske førstegangskjøpere med mindre enn 30 prosent egenkapital må betale minst to prosent av lånet sitt i avdrag per år, mens boligkjøpere med mellom 30 og 50 prosent må betale én prosent.
SEB estimerer at verdien av amorteringskravet kan dempe boligprisene i Sverige med fem prosent - på sikt.
Opp 25 prosent i Oslo: Boligprisprognoser for 2017, 2018 og 2019
- Det er ikke et betydelig nivå, med tanke på den prisoppgangen vi har hatt, mener sjefstrategen og legger til:
- Kortsiktige indikatorer på boligprisveksten i Sverige, viser at den vil fortsette å være sterk resten av året. Først inn mot 2018 vil vi komme til å se en flatere prisutvikling, tror Blomgren.
Ser til Danmark
Blomgren og Geving deler imidlertid synet på hva som er den bakenforliggende årsaken til prisoppgangen i både Oslo og Stockholm:
- Hovedproblemet er at det bygges for lite. Vi har hatt en for lang periode med for lav boligbygging. Sånn sett er det sannsynligvis en rimelig parallell å koble Stockholm til Oslo hvor etterspørselen også er høy, sier Blomgren.
Geving anbefaler at dagens boliglånskrav opprettholdes, samtidig som boligbyggingen trappes opp.
- Dersom regjeringen finner det nødvendig å stramme inn på grunn av den voldsomme prisutviklingen i Oslo, mener vi rett medisin for det norske boligmarkedet vil være å stramme inn på kravene i pressområder - slik danskene har gjort i København og Århus.
- Danskene har gjort en annen vri. De har laget regler som rammer de mest utsatte. Her vurderes låntaker blant annet mot evnen til å tåle boligprisfall og renteøkning. Skal du låne fire ganger inntekten må du tåle et prisfall på ti prosent. Skal du låne fem ganger inntekten din, må du tåle fall på 25 prosent, sier Geving.
Se interaktiv prisgrafikk for alle fylker og beregn prisutviklingen på din bolig.
Les også: Unge boligkjøpere stoppes ikke av bankene
- Mindre kjøpekraft i boligmarkedet, og dermed lavere boligprisvekst
Sterkt tredje kvartal for nye boliger
Se DNtv:
