- Altså dette her er sprøtt. Det er helt vilt, sier professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole (NHH).
Han peker på en graf fra Norges Bank over utviklingen i realboligprisene i Norge de siste 200 årene. Perioden fra 1993 og frem til i dag skiller seg markant ut.
- Boligprisene har steget tre ganger så mye som lønningene våre. Det går ikke an at dette fortsetter de neste årene, det er helt umulig. Da kan vi ikke betale for boligene våre, fortsetter Grytten.
«Tradisjonen tro» har vi i ukene etter sommerferien kunnet lese om rekordhøye boligpriser i et brennhet Oslomarked. Torsdag antydet den ferskeste utgaven av rapporten Econ Nye Boliger, at boliglageret nå er i ferd med å tømmes i hovedstaden.
Sjeføkonom Roger Bjørnstad ved Samfunnsøkonomisk analyse, som har utarbeidet rapporten, uttalte tidligere denne måneden at han tror prisoppgangen vil fortsette de nærmeste årene, men frykter en korreksjon på sikt.
- Når de økonomiske realitetene igjen blir gjeldende, går luften ut av ballongen. Nedturen kan også blir overdreven, advarte han og hevdet at han nå ser «bobletendenser».
Les også: - Det har jeg hørt i seks år. Jeg begynner å bli herdet
To typer boligbobler
Ifølge professor Grytten er eksperter uenige om hva det er som kjennetegner boligbobler. Han deler boblene inn i to kategorier, euforiske og ikke-euforiske.
Euforiske boligbobler presser prisene opp på bakgrunn av psykologi i markedet, altså at boligkjøperne selv tror boligprisene vil fortsette å stige og derfor graver dypere i lommebøkene.
Ikke-euforiske boligbobler kan forklares med fundamentale forhold i markedet, men disse er ikke bærekraftige på sikt, forklarer Grytten.
Det er her stridens kjerne er.
(Saken fortsetter under bildet)
Han trekker frem Kristianiakrakket i 1899 for illustrere poenget sitt. Da falt boligprisene mer enn to tredeler i de største byene.
- Ser vi på tidligere boligbobler som har sprukket, har man alltid sagt at disse kunne forklares fra fundamentale forhold. Til og med Kristianiakrakket forklarte man med stor tilflytting til byene, boligetterspørsel og inntektsøkning. Men krakket kom likevel. Det var ikke en normaltilstand, det var en unntakstilstand, sier Grytten.
Fire faktorer
NIH-professoren tror det norske boligmarkedet igjen befinner seg i en unntakstilstand. Han peker på fire faktorer som kan forklare boligprisveksten, men som på lengre sikt ikke vil være bærekraftige:
- For lite boligbygging
- Sterkt press fra arbeidsinnvandring
- Lav rente
- Lav arbeidsledighet
- Jeg tror det er en unntakstilstand, den har bare vart vanvittig lenge. Dermed tenker folk kanskje at dette er normalen. Men jeg tror ikke dette er normalen, mener Grytten.
Han tror neppe vi skal helt tilbake til boligprisene etter krakket i 1899, men utelukker ikke hard landing.
- En eller annen gang må boligprisene justere seg. Det sier ikke nødvendigvis «pang» og så smeller det. Men boligprisene må flate ut. Jo lenger tid det tar før de justerer seg ned og fortsetter å spurte oppover, jo større er risikoen for å få hard landing.
Les også: Oslo: – Boliglageret er halvert på to måneder og tømt på fire måneder
Nytt grep som skal gi raskere igangsetting av boliger
Se DNTV:
