Da de amerikanske boligprisene startet å falle sommeren 2006 markerte det begynnelsen på det som etter hvert utviklet seg til den største nedgangskonjunkturen i amerikansk økonomi siden den store depresjonen på 1930-tallet.
I løpet av de tre neste årene falt boligprisene i USAs 20 største byområder med en tredjedel. Og selv om de har kommet noe opp siden bunnen i april 2009, var prisene i september i år fortsatt 29 prosent lavere enn de var på toppen før finanskrisen slo inn.
Strategisk mislighold
Fortsatt sitter rundt 10,8 millioner amerikanske boligeiere med boliglån som er høyere enn boligens verdi. Tallet er riktignok lavere enn toppen på 11,3 millioner ved inngangen til 2010, men nedgangen reflekterer knapt nok at boligverdiene har økt. Nedgangen skyldes heller at stadig flere boliger blir overtatt av banken.
Amherst Securities Group anslår ifølge Wall Street Journal at en av fire boligeiere som skylder mellom 100 og 120 prosent av boligens verdi etter hvert vil misligholde lånet slik at boligen havner på tvangssalg. Blant dem som skylder mer enn 120 prosent, vil halvparten til slutt ende med tvangssalg.
I USA kan selv boligeiere som klarer å betale de månedlige avdragene, men som sitter med boliger som er verdt langt mindre enn det de skylder, misligholde lånet dersom de mener det er strategisk riktig. I USA følger nemlig boliglånet selve boligen og ikke eieren.
Dersom mange velger en slik strategi vil tvangssalgene kunne føre til at det fortsatt vil gå lang tid før boligprisene begynner å ta seg skikkelig opp igjen. Ifølge den amerikanske eiendomsmeglerforeningen NAR var rundt to tredjedeler av boligsalgene i november i år boliger som ble solgt på tvangssalg.
Tror prisfallet fortsetter
Tirsdag legger S&P/Case-Shiller frem boligprisstatistikken for oktober. Ifølge Bloomberg News venter økonomene at tallene vil vise at boligprisene i de 20 største storbyområdene falt med 0,2 prosent fra oktober ifjor til oktober i år. Det vil i så fall være den første nedgangen på årsbasis siden januar i år.
- Lageroverhenget av boliger er så stort, med et stort antall tvangssalg, at det vil ta fem år før markedet absorberer tilbudet, sier sjeføkonom Paul Ballew i Nationwide Mutual Insurance til Bloomberg News.
Økonomene venter ifølge Bloomberg News at boligprisene falt med 0,7 prosent på månedsbasis fra september til oktober. Sjeføkonom Steinar Juel i Nordea Markets tror at prisene etter hvert vil begynne å stige igjen.
- Både vi og konsensus forventer at de amerikanske boligprisene fortsatte å falle i oktober, men i noe mindre tempo enn i september. Prisene vil trolig fortsette å falle noen måneder til, men vi venter en bedre utvikling i det amerikanske boligmarkedet utover vinteren og våren, skriver Juel i morgenrapporten fra Nordea Markets mandag.
Risiko for økonomien
Fallende boligpriser utgjør en stor risiko for den økonomiske situasjonen i mange husholdninger og dermed også en risiko for økonomien som helhet. Forbruket står for mer enn to tredjedeler av verdiskapningen i USA.
Økonomene forventer likevel at husholdningenes oppfatning om de nåværende og fremtidige økonomiske forholdene bedret seg i desember.
Økende aksjeverdier og bedring i arbeidsmarkedet veier kanskje opp for nedgangen i boligprisene. Dermed vil tilliten til økonomien likevel kunne øke.
Venter økt forbrukertillit
Ifølge Bloomberg venter økonomene at forbrukertillitsindeksen fra Conference Board steg fra 54,1 i november til 56,3 i desember.
Sjeføkonom Steinar Juel i Nordea Markets tror at forbrukertillitsindeksen steg enda litt mer, til 57,0 i desember.
- Andre forbrukertillitsindekser har den siste måneden pekt noe opp. Skattelettelsene som Kongressen vedtok nå i desember bør også virke positivt på forbrukertilliten, mener Nordea-økonomen.
Les også:
Tregere ennn ventet boligsalg i USA
Boligbrems i USA (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.