I forrige uke leverte Det internasjonale pengefondet fra seg sin endelige vurdering av tilstanden i norsk økonomi. I landrapporten slår fondet fast at de høye boligprisene og høy gjeld blant norske huhsoldningene er en av de sentrale risikofaktorene i økonomien.
IMF viser til at Norge, i likehet med de fleste andre OECD-land, opplevde en rask oppgang i boligprisene fra midten av 1990-tallet frem mot slutten av forrige tiår. Siden begynte prisene å falle i forbindelse med finanskrisen.
- Men i motsetning til andre steder, fortsatte norske boligpriser å stige raskt igjen i 2010. Faktisk har oppgangen i boligprisene i Norge de to siste årene vært blant de sterkeste i OECD, skriver IMF i rapporten.
Forkl#229sfaktorer
Fondet har viet det norske boligmarkedet et eget kapittel i den omfattende rapporten. Der tar det for seg mulige forkl#229er på den spesielle utviklingen i boligmarkedet her til lands. Og funnene viser at prisoppgangen ikke kan forklares fullt ut med grunnleggende faktorer i markedet, som antall boliger, vekst i befolkningen og høyere inntekter.
Fondet har derfor gått igjennom alle de faktorene som kan se ut til å forklare den raske prisoppgangen:
* Høy inntektsvekst
* Boligbygging
* Befolkningsvekst
* Lånerenter
* Kredittforhold
* Forventninger om prisvekst
* Skattesystemet
IMF slår fast at boligprisveksten er bredt basert og at det til tross for noen regionale forskjeller tyder på at det er nasjonale faktorer som i stor grad bidrar til boligprisoppgangen.
Inntektsveksten
- Solid inntektsvekst forklarer bare deler av boomen, skriver IMF og viser til at forholdet mellom boligpriser og inntekter nå er 28 prosent høyere enn det historiske gjennomsnittet.
Nivået er dessuten høyere enn forrige gang boligprisene stupte, for litt over 20 år siden.
Boligbygging og befolkningsvekst
IMF slår fast at tilgangen på boliger til en viss grad bidrar til boomen i boligprisene.
Fondet viser blant annet til at boligprisveksten kontinuerlig har vært høyere enn byggekostnadene. Dette kan peke i retning av regulatoriske hindringer og at det ikke er nok tomter tilgjenglig er med på å presse prisnivået oppover.
Det er også ting som tyder på at tilbudet av boliger ikke har holdt følge med befolkningsveksten.
- Men gapet ser ikke ut til å være stort, skriver IMF.
Selv om den totale veksten i husholdninger har vært høyere enn veksten i boenheter siden 2001, var veksten i boenheter større enn befolkningsveksten i 2002 til 2007, som var den perioden med raskest prisvekst.
Og hvis boligtilbudet og befolkningsveksten var den viktigste forkl#229en i prisveksten, skulle det også gitt utslag i leieprisene. Statistikken viser imidlertid at boligprisene istedet har steget langt mer enn leieprisene. I dag er forholdet mellom boligpriser og leiepriser 70 prosent over det historiske gjennomsnittet. Dette er det høyeste avviket blant noen OECD-land.
- Dette indikerer at andre faktorer enn misforholdet mellom befolkningsvekst og boligtilbudet må brukes for å forklare den store økningen i etterspørselen etter å eie bolig fremfor å leie, skriver IMF i rapporten.
Rentenivået
Pengefondet peker på at et lavt rentenivå bidrar til billigere boliglån og at det dermed blir mer overkommelig å kjøpe en bolig. Samtidig har det ført til at husholdningene kan ta på seg mer gjeld, siden renteutgiftene blir lavere.
I 2000 tilsvarte den norske boliggjelden 30 prosent av det norske brutto nasjonalproduktet (bnp). I 2010 utgjorde den 60 prosent av bnp. Norske husholdninger har i dag en gjeldsbelastning på 200 prosent av disponibel inntekt.
Lave renter kan altså være noe av årsaken til at boligprisene har steget så mye mer enn leieprisene de siste årene. Men mange andre land har også hatt lave, og lavere, renter lenge, og derfor forklarer ikke rentenivået hvorfor forholdet mellom norske boligpriser og leiepriser har steget så mye mer enn i andre land.
Kredittforhold
Høsten 2011 var 38 prosent av alle nye boliglån på mer enn 90 prosent av boligens verdi. Men den høye belåningsgraden forklarer trolig lite av boligprisoppgangen. Norske husholdninger har hatt en høy belåningsgrad helt siden de første dataene ble samlet inn tidlig på 1990-tallet.
IMF understreker imidlertid at det er bekymringsfullt at belåningsgraden fortsatt er så høy, selv etter at Finanstilsynet innførte retningslinjer som skulle gi lavere belåningsgrad.
Forventninger om prisøkning
Ifølge undersøkelser blant norske huhsoldninger venter et økende antall at boligprisene vil fortsette å øke. I 2008 trodde bare 10 prosent på høyere boligpriser. I dag tror over 70 prosent at boligprisene vil øke. Forventninger om høyere priser kan i seg selv være med på å bidra til prisoppgang på kort sikt, fastslår IMF.
Skattesystemet
IMF legger ikke skjul på at det er en lang rekke forhold ved det norske skattesystemet som har bidratt til boomen i boligprisene.
- Boligeiere får en generøs skattebehandling i Norge, konstaterer fondet i rapporten.
* I 2005 ble skatten på fordelen av å eie egen bolig fjernet. Det er ikke gjort noen forsøk på å utligne dette bortfallet. Mens andre land har innført begrensninger i skattefradraget på gjeldsrenter, er det i Norge fortsatt 28 prosent fradragsrett på alle gjeldsrenter.
* Boligskatten er lav. Verdivurderingen av boliger er bare en fjerdedel av virkelig verdi når formuesskatten skal beregnes. Finansielle eiendeler og gjeld, inkludert boliglån, blir imidlertid regnet til virkelig verdi i forbindelse med formuesskatten.
- Dette skaper insentiver for husholdninger om å sitte på eiendomsinvesteringer fremfor finansielle eiendeler og å gire balansen ved å ta opp mer boligjeld og eie mer eiendom.
* Gevinst på bolig og fritidsbolig er ikke skattepliktig dersom man eier dem i henholdsvis ett og fem år.
- Selv om det opprinnelig ikke var en av årsakene til boomen i boligprisene, kan skattesystemets fremme av høy giring i husholdningene, på grunn av fradrag på renteutgifter og asymetrisk verdivurdering av eiendomsinvesteringer og boliggjeld i forbindelse med boligskatten, ha forsterket effekten av boomen i husholdningenes balanser, skriver IMF.
Overpriset
Samlet sett tyder beregninger som IMF har gjort at norske boligpriser er overpriset med 15 til 20 prosent.
- Det er imidlertid høy usikkerhet rundt dette estimatet i begge retningen, understreker IMF.
I sine anbefalinger til norske myndigheter legger IMFs direktører spesielt vekt på faren som de høye boligprisene utgjør for norsk økonomi.
- Direktørene er enige om nødvendigheten av å stramme inn på den makroøkonomiske politikken. De ønsker velkommen strengere standarder for boliglån, inkludert gjennom bruk av anbefalinger om grenser for lån-til-verdi og lån-til-inntekt, skriver IMF i rapporten.
Direktørene mener risikoen kan reduseres ytterligere ved å gjøre regelverket mer bindene. De foreslår også en koordinert innføring av minimumsrisikovekter for boliglån i nordiske banker.
De ber også myndighetene se på skattereglene, som de mener gir insentiver til høy giring av investeringer, både hos husholdninger og bedrifter.
Les også:
Fikk ikke solgt - satte opp prisen
<b>Så mye koster boliglånet ditt</b>
<b>Kraftig boligprishopp</b> (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.