- Vi mener at norske boligpriser ikke kan karakteriseres som en boble, konkluderer Norges største bank og eier av en av Norges største eiendomsmeglerkjeder i siste utgave av rapporten Økonomiske Utsikter.

I rapporten drøfter DNB inngående hvorvidt det er hold i de etter hvert stadig sterkere advarslene om at også det norske boligmarkedet er en boble som kan sprekke.

DNB slår uten videre fast at boligprisene i Norge er "på et svært høyt nivå" historisk sett (illustrert i grafikken øverst i saken). DNB peker også på følgende fakta:

  • I 2013 var boligprisene mer enn fem ganger så høye som i 1985.
  • Justert for økning i konsumprisene har boligprisene steget med 191 prosent fra 1985 til 2013.
  • I forhold til utviklingen i husholdningenes inntekter var boligprisene i fjor 22 prosent høyere enn gjennomsnittet for perioden 1985-2013. Tilsvarende tall i forhold til en normal årslønn var 40 prosent.
  • Rekordhøy gjeldsgrad (i snitt 212 % av disponibel inntekt)
  • I Norge fikk vi i fjor kjøpt 16,4 kvadratmeter bolig for en normal årslønn. Under pristoppen i 1987 rakk lønnen til 20 kvadratmeter. I 1992 gav en årslønn 37 kvadratmeter. I 1976 rakk lønnen lengst: 38 kvadratmeter (se grafikk under).

 

Bankes ferskeste prognose for boligprisene fremover legger til grunn at prisene, som falt litt i fjor, skal fortsette å falle i år (ned fire prosent) og ikke stige igjen før i 2017. Til sammen tror banken at boligene vil synke 7,5 prosent i verdi de neste tre årene.

Les også: DNB: Boligprisfall til 2017

Kan krakke også uten boble
Norge er ett av få land i verden der prisene så langt ikke har gått på en smell, selv om boligprisene over tid har steget langt mer enn lønningene og gjeldsgraden har passert 200 prosent av disponibel inntekt.

På denne bakgrunn uttryker DNB forståelse for at man reiser spørsmålet om også Norge kan ha en boligprisboble.

Når DNB likevel konkluderer med at det har vi ikke, betyr ikke det at DNB utelukker kraftig prisfall eller krakk som det heter på folkemunne.

Boligprisene kan falle selv om prisene ikke er en boble i seg selv. Økonomiske utsikter DNB

Boblesemantikk
Årsaken til den tilsynelatende selvmotsigelsen, er hva banken legger i begrepet boble.

Banken trekker frem to forskjellige definisjoner:

Den ene er en situasjon der det er en vedvarende høy prisvekst som ikke har noen fundamental forkl#229, eller at et strukturelt skift i bakenforliggende faktorer løfter prisene. Et eksempel på det siste kan være kredittliberalisering der husholdningene kan realisere et høyere gjeldsnivå som gir økt kjøpekraft og prisvekst for boliger.

Den andre definisjonen av boble er at prisveksten er tuftet på forventninger om videre prisvekst. Dersom forventningene endres fra oppgang til nedgang i prisene, kan de faktiske boligprisene falle selv om økonomiske forhold ellers ikke har endret seg vesentlig.

Ifølge DNB passer ingen av de to definisjonene det norske boligmarkedet. Men det betyr altså ikke at et kraftig prisfall kan utelukkes.

- Boligprisene kan falle selv om prisene ikke er en boble i seg selv. Dersom driverne endrer seg kraftig kan det gi en bobleliknende utvikling i boligprisene. For eksempel kan det tenkes at den sterke oppgangen i oljeprisen har bidratt til å løfte aktivitetsnivået i økonomien, husholdningenes inntekter og styrket optimismen om den videre økonomiske utviklingen. Dersom oljeprisen så skulle kollapse, vil aktiviteten reduseres, husholdningenes inntekter falle og optimismen forsvinne. Da kan en vesentlig del av boligprisoppgangen bli reversert, heter det.

Grunnlaget for en priskollaps som i USA, er derfor vesentlig mindre, om noe i det hele tatt. DNB

Dette forklarer prisnivået
Banken trekker frem følgende fundamentale drivere for boligprisene, som forkl#229er på den kraftige prisveksten - og dermed bevis på at markedet ikke er en boble.

  • Høy befolkningsvekst
  • Høy utvikling i hushodningenes inntekter og forventninger
  • Gode forhold på arbeidsmarkedet
  • Lave renter og høy kredittilgang

Ifølge DNBs egne modeller stemmer prisutviklingen fra 1985 til 2011 rimelig godt med utviklingen i husholdningenes inntekter, bankenes utlånsrenter, arbeidsledighet og boligmasse. Oppgangen i prisene ser ut til å henge godt sammen med høy inntektsvekst, rentefall og lav arbeidsledighet.

Farlig finansiell aksellerator
Nok en faktor som også kan være med å forklarare den historisk sterke prisoppgangen er at folks evne til å ta opp nye og høyere lån øker for dem som er i markedet når boligprisene øker. Denne mekanismen kalles på fagspråket for en "finansiell aksellerator". Det skumle med den, påpeker DNB, er at den virker i motsatt retning når prisene faller. Denne faktoren kan derfor forsterke en nedgang på samme måte som den forsterker en oppgang.

Et argument som går igjen i advarslene mot de norske boligprisene, er den rekordhøye gjeldgraden i norske husholdninger. I gjennomsnitt har nå nordmenn gjeld som utgjør 212 prosent av disponibel inntekt, det høyeste noen gang i Norge - og blant de høyeste i verden.

Til sammenligning var for eksempel gjennomsnittlig gjeldsgrad i USA, før boligmarkedet kollapset, 110 prosent.

DNB innvender imidlertid:

  • I Danmark og Nederland har husholdningene vesentlig høyere gjeldsrater, også i Sverige har de omtrent like høy gjeldsgrad om man tar med felllesgjeld i borettslag.
  • I land der en stor andel av husholdningene eier sin egen bolig (som i Norge) blir naturlig nok gjennomsnittlig gjeldsgrad høyere enn i land der en større andel leier bolig.
  • Norge har gode velferdsordninger som gir høyere toleranse for høy gjeld.
  • Norge har høyt skattenivå, noe som gir lavere disponibel inntekt og dermed lettere høy gjeldsgrad (gjeld som andel av disponibel inntekt).
  • Husholdningene har lave rentekostnader. Renteutgiftene som andel av disponibel inntekt (rentebelastningen), har steget noe de siste tre årene og lå i fjor nær gjennomsnittet for de siste 20 årene (8 prosent).

Når det gjelder sammenligningen med USAs gjeldsgrad (110 prosent før det sprakk), påpeker DNB en rekke forhold som forklarer hvorfor nordmenn kan tåle et gjeldsnivå dobbelt så høyt som det amerikanerne ikke klarte.

Vis alle stillinger

I USA hadde ikke husholdningene egentlig råd til å betale det de gjorde for boligene.

De fikk likevel lån takket være at bankene gikk langt lengre enn i Norge med å gi utsettelse på avdrag og refinansiering.

- Dette forsterket spiralen, men til slutt viste det seg at husholdningene ikke hadde et tilstrekkelig inntektsgrunnlag. I Norge er derimot prisveksten bedre tuftet på vekst i inntekter for de aller fleste husholdningene. Grunnlaget for en priskollaps som i USA, er derfor vesentlig mindre, om noe i det hele tatt, konkluderer DNB.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.