- Kritisk mangel på styring, mener boligtopp om den lave boligbyggingen i Oslo
Salget av nye boliger i februar var 21 prosent høyere på landsbasis enn samme måned i fjor, samtidig som igangsettingstallene er historisk lave. – Utbyggerne må også få opp farten, sier Oslos boligbyråd om kritikken.
Boligutbyggerne og politikerne er i tottene på hverandre om hvem som har skylden for den lave boligbyggingen. Tirsdagens nyboligtall fra Boligprodusentenes Forening indikerer at salget av nye boliger her i landet går strykende, mens igangsettingen er på historisk lave nivåer. Verst stilt er Oslo.
– Det må tas et seriøst krafttak politisk og ikke minst administrativt, spesielt i Oslo for å få ut flere godkjente byggeklare prosjekter, mener seniorrådgiver Mikkel Røisland i Røisland & Co som både driver med eiendomsrådgivning og salg av nye boliger.
Røisland & Co fører egen statistikk på alt som legges ut av nye boligprosjekter med flere enn ti enheter og registrerer salgstall måned for måned. De siste tre årene har antall nye boliger i Oslo ligget på omtrent 1600 stykker per år, ifølge Røisland & Co.
– Det er et altfor lavt antall nye boliger. I forhold til befolkningsveksten i Oslo og den stadig økende urbaniseringen og ønske om å bo sentralt, så er dette etter vår oppfatning kritisk mangel på styring fra politikere og planmyndigheter, sier Røisland.
Mangler fremdrift
Tall fra Røisland & Co viser at det i i Oslo ble lagt ut totalt kun 456 nye leiligheter i januar og februar. Det ble i denne perioden solgt 628 stykker, mot 402 i samme periode i fjor, altså en økning på 55,7 prosent.
– Vi opplever daglig gjennom våre oppdragsgivere som er utbyggere, en fortvilet situasjon hvor plan- og reguleringsprosesser mangler fremdrift og til stadighet møter omkamper, ikke bare mellom utbygger og planmyndighet, men også mellom planmyndighetene og politikerne, sier Røisland.
Røisland & Co har omtrent ti større prosjekter gående samtidig og selger mellom 600 til 800 boliger årlig. Røisland forteller at de uten unntak har forsinkelser på mellom et til to år på sine prosjekter før de kan komme ut på markedet.
Tilgjengelige nyboliger er nede på 894 stykker til salgs per 1. mars. I 2017 og 2018 var tallene oppe i 2000 ledige nyboliger. Det selges flest toroms leiligheter, men nå er varelageret er lavt, ifølge Røisland. Det var per 1. mars solgt 190 nye toroms boliger og det er kun 116 ledige igjen for salg.
– Det er lite positivt da vi som kjent har en stor andel i markedet som trenger nettopp denne type bolig. På grunn av politikerne i Oslo sitt forsøk på å styre boligbehovet i Oslo gjennom leilighetsnormen, er tilbudet for tre- og fireroms langt bedre og varelageret større, sier Røisland.
Historisk lavt
Tirsdag la Boligprodusentenes Forening frem tall for salg og igangsetting av nye boliger for februar 2021. Salget av nye boliger i februar var 21 prosent over februar 2020. Salget hittil i år er 24 prosent over tilsvarende periode i 2020.
– Salget de to første månedene i 2021 er meget godt, og er det nest beste salget siden vi begynte med månedlige målinger i 2010, sier administrerende direktør i Boligprodusentene Per Jæger.
Igangsettingen av nye boliger i februar var 16 prosent ned sammenlignet med februar 2020.
– Det er naturlig at igangsettingen henger noe etter salgstallene, da man må selge et visst antall enheter før boligbygging kan påbegynnes. Men dette er likevel de laveste igangsettingstallene vi har målt på årets to første måneder, sier Jæger.
Igangsettingen hittil i år er 13 prosent lavere enn tilsvarende periode i 2020.
– Det går treigt med kommunen sin saksbehandling. Oslo har spesielt lav reguleringstakt og det vil føre til større utfordringer på boligmarkedet fremover. Politikerne må ikke gjøre det så vanskelig at det blir enda verre for kommunen å behandle byggesøknader, sier Jæger.
– Utbyggerne må også få opp farten
– Oslo kommune skal gjøre vår del av jobben, men utbyggerne må også få opp farten! Det er utbyggerne som må sende inn reguleringsforslag til nye boliger. Vi skal behandle sakene og gjerne enda mer effektivt enn i dag. Men det er faktisk utbyggere som må komme med forslagene, sier byråd for byutvikling Rasmus Reinvang (MDG) om kritikken fra boligutviklerne.
Han sier videre at bystyret vedtok i 2008 en boligby med 7000 boliger på Ensjø. 13 år senere er bare halvparten av boligene bygget ut.
– Det mener jeg er et tegn på at markedet ikke fungere godt nok. Jeg vil ha flere reguleringsforslag fra bransjen, og så skal vi bidra med effektiv behandling samtidig som vi ivaretar medvirkning, sier Reinvang.
Byråden mener også at utviklerne bør ta ansvar for at tilbudet om nye boliger rettes inn mot førstegangskjøpere, og ikke blir investeringsobjekter.
– Jeg synes også det er rart at det tar så lang tid for utbyggere å bygge ut vedtatte reguleringer. I 2017 vedtok bystyret regulering av 900 boliger på Frysja, og fire år senere er bare rundt halvparten igangsatt. Utbyggerne viser liten investeringsvilje i områder med liten prisvekst, særlig i øst og i sør, mens de viser større investeringsvilje etter å komme i gang med boligutbygging i prissterke områder som sentrum, indre by og villaområder, sier Reinvang og legger til:
– Jeg skulle ønske utbyggerne var villige til å satse på hele byen for å få opp takten i boligbyggingen. Vi kan ikke fortsette å bruke anslagsvis 25 år på å bygge ut nye utviklingsområder hvor bystyret har vedtatt områdeplaner som avklarer hovedtrekkene og sikrer grønne areal og parker, sier Reinvang.
Må få konsekvenser
Interesseorganisasjonen Norsk Eiendom mener det er et problem flere steder med lav boligbygging:
– Tallene for igangsetting er skremmende lave og gir ingen utsikter til at det blir enklere å komme seg inn på boligmarkedet, sier Tone Tellevik Dahl, administrerende direktør i Norsk Eiendom.
Hun mener at kommunene må få fart i digitaliseringen, og at det må få konsekvenser når kommunene ikke overholder tidsfristene i saksbehandlingen.
– Hvis ikke kommunene ikke snart får opp farten med å regulere flere boliger i Oslo og andre steder med prispress, så kan mange se langt etter egen bolig. Det hjelper heller ikke om kommunen regulerer områder der markedet ikke er modent, sier Tellevik Dahl.
– Byggetakten i Oslo bør dobles
Nullrente, midlertidige endringer i boliglånsforskriften og tvungen sparing i pandemien har ført til høy aktivitet på boligmarkedet over hele landet. Boligprisene er nå 9,7 prosent høyere enn for ett år siden på landsbasis. Oslo-boliger har steget 15 prosent siste året.
– I Oslo har ubalansene bygd seg opp over mange år med høy befolkningsvekst og lav boligbygging. Det er kun ferdigstilt om lag 3.000 boliger per år det siste tiåret, det burde ha vært det dobbelte, sier sjeføkonom Christian Frengstad Bjerknes i Norsk Boligbyggelag.
Nyboligtallene som ble lagt frem for januar måned viste en overraskende oppgang på 27 prosent og Boligprodusentene ser for seg at boligprisene vil stige ytterligere over hele landet. Det ble også klart at januar hadde den laveste igangsettingen av nye boliger siden 2010.
– Den kraftige prisveksten er ikke bærekraftig, hverken økonomisk eller sosialt. For å snu utviklingen må det komme flere byggeklare tomter. Det er de som står utenfor boligmarkedet, for eksempel unge uten foreldrebank og nyskilte, som nå betaler prisen, sier Bjerknes.