Ivar Tollefsen forbereder mulig gigantsalg av leiligheter i Oslo
Eiendomsinvestorens selskap er i ferd med å overføre 2200 leiligheter til 32 nyopprettede borettslag i forkant av mulig salg.
Ivar Tollefsens selskap Heimstaden Bostad skal selge rundt 6500 utleieboliger til en bokført verdi av 20 milliarder kroner i flere europeiske land de neste årene.
Formålet er å nedbetale gjeld og kutte rentekostnader, og forsvare trippel B-ratingen. Før jul ble selskapet nedgradert til trippel B minus, som er laveste nivå av investment grade-rating.
Selskapet har blinket ut Norge som ett av flere markeder der det er aktuelt å selge boliger. Planen er å legge leiligheter ut for salg når leiekontrakten opphører og selge i markedet, eventuelt til leietagere.
Heimstaden
- Heimstaden-konsernet eier 163.000 utleieboliger i flere europeiske land, blant annet i Sverige, Danmark, Tyskland og Norge, til en verdi av 339 milliarder kroner per tredje kvartal 2023.
- Det aller meste av eiendommene og gjelden i Heimstaden-konsernet ligger i datterselskapet Heimstaden Bostad.
- Heimstaden Bostad har rundt 220 milliarder i gjeld, inkludert hybridkapital, mens gjelden i morselskapet Heimstaden er cirka 20 milliarder.
- Heimstaden Bostad er eid av Heimstaden (36 prosent) og svenske pensjons- og forsikringsselskaper, som Alecta og Folksam (64 prosent). Ivar Tollefsen kontrollerer Heimstaden via Fredensborg.
Hvor mange enheter som kan bli solgt i Oslo, og hvilke boliger som er aktuelle for salg, har selskapet ikke gått ut med. Men selskapet har lagt fra seg noen spor som gjør det mulig å få et innblikk i planene.
32 borettslag
Tidligere i høst startet prosessen med å overføre en rekke bygårder i Oslo fra aksjeselskapene de var eid av, til borettslag. Det dreier seg om 32 borettslag med til sammen 2200 boliger, viser DNs undersøkelser.
– I forbindelse med den annonserte privatiseringsplanen har vi forberedt salg i flere land, inkludert opprettelsen av flere borettslag i Norge. Dette gir oss fleksibilitet for rask salgsstart. Foreløpig har vi ikke besluttet å starte salg i Norge, og borettslagene har derfor per i dag ingen eiendommer, skriver kommunikasjonsdirektør Christian Dreyer i epost.
Hvis Tollefsen & Co. trykker på salgsknappen, er det usikkert hvor mange av de 2200 som vil bli lagt ut for salg. Men antallet er trolig betydelig lavere enn dette makstallet.
For at borettslagene skal bli eiere, må aksjeselskapet som eide bygårdene bli oppløst og slettet. Selve slettingen er ikke gjennomført, men oppløsning er varslet, og kreditorfristen er utløpt.
Store verdier
Heimstaden Bostads eiendommer i Norge er verdsatt til 18 milliarder kroner. Dette er i all hovedsak utleieboliger, men inkluderer også noe næringseiendom.
Borettslagsleilighetene utgjør over halvparten av det totalt antallet leiligheter Heimstaden Bostad eier i Norge. Rundt ni milliarder kroner kan dermed være en pekepinn på hva de 2200 leilighetene er verdt. Det gir i så fall en gjennomsnittsverdi på rundt fire millioner.
Skatten reduseres?
Hvis leiligheter selges av aksjeselskaper til privatpersoner, så kan det utløse en formidabel skatteregning på gevinsten som oppstår. DN har tidligere omtalt hvordan dette kan slå ut for Heimstaden Bostad.
Men ved å selge leiligheter ut fra borettslag, så kan skatten i Norge minimeres, ifølge skatteadvokater DN har snakket med, som peker på den såkalte borettslagsmodellen:
I den interne transaksjonsrekken gjøres salget av bygårdene til virkelig verdi. Dermed jekkes kostprisen opp og gevinsten ved salget av boligene blir da mindre enn dersom salget skulle skjedd fra et aksjeselskap.
Dette er en vanlig metode som utbyggere benytter når de skal selge boliger i et utviklingsprosjekt på en skattemessig optimal måte.
DN har stilt selskapet spørsmål om bruken av borettslagsmodellen og mulig skattebesparelse, men selskapet har ikke kommentert dette.