- Det er ikke bolignød at en 24 år gammel student ikke har råd til å kjøpe seg en treroms leilighet i sentrum akkurat når han er ferdigutdannet, sier eiendomsanalytiker Sigmund Aas.

Aas var foredragsholder på årets Citykonferanse onsdag, og skulle egentlig snakke om boligboblers anatomi. Men de 500 deltagerne på konferansen fikk også høre Aas' snakke om en av sine kjepphester. Den påståtte bolignøden i Oslo mediene stadig skriver om.

Aas, som er mer enn normalt opptatt av å ettergå påstander med fakta og statistikker, kunne vise frem et bilde av et slitent trehus på Sagene i Oslo tatt på 1920-tallet.

- Min bestefar vokste opp i noe sånt. To voksne og fem barn på to rom og med to leietagere i huset for å få det til å gå rundt. Det er helt klart bolignød, sier Aas og la til at det helt frem til 1960 var mange leiligheter i Oslo som ikke hadde bad og toalett.

Men artikler om at det skal være tilnærmet umulig å etablere i seg i dagens Oslo faller på stengrunn.

Hold i påstand?
Aas har heller ikke sansen påstanden om at veksten i boligprisene i Norge skyldes en boligboble. Kanskje ikke så rart når han har alle sparepengene sine investert i utleieboliger.

Han innrømmer å lulle seg i søvn med å si at de norske prisene skyldes høy befolkningsvekst, lav boligbygging og hurtig inntekstvekst. Men stemmer dette?

Aas har gått metodisk til verks for å sjekke om de tre faktorene er fakta og om de kan tas til inntekt for at det ikke er noen boligboble i Norge. Målet har vært å definere hva som er boligboblenes anatomi.

Befolkningsvekst
Hvordan så det ut i Norge da man på slutten av 1980-tallet opplevde en boligboble? Og hvordan var forholdene da boblene sprakk i USA, Spania, Irland og Danmark i nyere tid?

Befolkningsveksten i USA var på sitt laveste nivå på 20 år da krisen traff. I Spania, derimot, var befolkningsveksten på sitt høyeste nivå med en tilvekst på 1 million i året på toppen av boligboblen.

Irland hadde også god tilvekst med sine 100.000 i året rett før det smalt. Mens i Danmark hadde man dårlig vekst, og i København var det nedgang i befolkningen rett før boligmarkedet stupte.

Dette minner veldig om Norge rett før det siste boligkrakket, fremholder Aas. I 1987 var det tett på den laveste befolkningsveksten noen sinne. Oslo mistet mange innbyggere mot slutten av 1980-tallet fordi folk flyttet ut av byen, påpekte han.

Tre boliger per pers
Også når Aas ser forholdet mellom antall nyboliger og befolkningsvekst, finner han interessante forhold.

Rett før finanskrisen ble det bygget 7,5 nye bolig per tiende nye innbygger i USA. Det var tilnærmet historisk høy byggeaktivitet.

Tallene for Spania overrasket ved første øyekast. Fordi det hadde vært massiv utbygging i mange år, så det ikke ut som de bygde mye på slutten. Men i absolutte tall var aktiviteten enorm: Det ble bygget tre nye boliger per nye person.

- Det er veldig mye, og helt sikkert mer enn det de trenger, sier Aas lakonisk.

I Irland viste tallene at selv om man over tid hadde hatt fall i befolkningen, bygget man mye.

Ikke i telt
Også i Danmark var det enorm aktivitet:

- Danskene bygget boliger som gale. De ferdigstilte to boliger per person. Da blir det antagelig noe til overs, harselerer Aas, og påpeker at det ikke var noen som bodde i telt før boligene ble ferdige.

Aas' siste kriterium var å se på hvordan inntekstveksten har vært i de forskjellige landene.

Han mener det er en tabbe å se på gjennomsnittetsinntekten når man skal se hva husholdningene tåler. Han mener medianinntekten er det sentrale.

Dystert for amerikanske menn
- Gjennomsnittet skjuler svøpen. Det har ikke vært medianinntekstvekst for folk i USA siden 1980-tallet. Den amerikanske mannen tjener mindre i dag enn i 1969. Bestefar tjente mer enn en selv, sier Aas, og viser til at økningen i snittinntektene skyldes at flere av husholdningene har fått to inntekter.

Så hvordan ser dagen Norge ut sammenlignet med disse landene rett før boblen sprakk?

  • Befolkningsveksten er høy. Det er på det høyeste nivået siden 1959
  • Boligbyggingen er lav. Det bygges tre nye boliger per hver 10. person vi blir
  • Inntekstveksten er fantastisk. Realinntektene er opp bortimot 60 prosent siden midten av 1990-tallet

Mye penger til overs
- Realinntekten, justert for nødvendig forbruk som å spise seg mett, drikke seg utørst, og holde seg påkledd, gir stadig mer igjen til annet moro som reiser, bolig og luksusforbruk, sa Aas og trakk en parallell til USA

- Justerer man for nødvendigheter i USA, så synker realinntekten, mens i Norge blir det stadig mer igjen til gøyale ting som dyrere og finere boliger, sier eiendomsmannen.

16 års lykke
Aas' statistikk viser at boligprisene i bobleland vokste langt fortere enn inntekten. Ingen av boblelandene hadde kraftig inntektsvekst, mens Norge har hatt inntektsvekst i 16 år.

- Sammenlignet med at vi har den laveste nybyggingen sett i lys av befolkningsveksten siden 1959, er min påstand at vi ikke har noen boligboble i dag, sier Aas, som understreker at boligprisene likevel kan falle.

Han mener tre faktorer kunne gi nedgang:

  • Befolkningsveksten kan stoppe
  • Nybyggingen vil helt sikkert ta seg opp
  • Renten kan ikke falle mer
Vis alle stillinger

Men om fallet kommer tror ikke Aas det blir noen katastrofe:

- Når og hvis fallet kommer, så tror jeg det blir håndterbart, avslutter eiendomsanalytikeren.

Les også:
- Boligprisene kan falle
Dette er dine fem største økonomiske bekymringer
Eneboliger steg 250.000 kr på én måned
Boligprisfesten fortsetter (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.