Selv om flere advarer mot en norsk boligboble, mangler det ikke på spådommer og prognoser om fortsatt prisoppgang i det norske boligmarkedet.
Mange nordmenn har allerede opparbeidet seg en anseelig formue som følge av den kraftige og nærmest uavbrutte boligprisveksten de siste 20 årene. I tillegg til sin egen bolig har flere tjent gode penger på å investere i en ekstra bolig - som gjerne har vært leid ut.
Nå har det kommet et nytt tilbud til "boligspekulanter" som vil inn i dette markedet, men som ikke ønsker det praktiske arbeidet som følger med å kjøpe, leie ut og selge en ekstra bolig.
Saga Boligspar AS heter firmaet som nå lokker med "En ukomplisert investering i boligmarkedet". Ved å kjøpe aksjer for minst en halv million kroner, blir man medeier i selskapet som har følgende enkle forretningskonsept: Kjøpe og leie ut en håndfull leiligheter i fem år og så selge dem igjen med gevinst som følge av ytterligere prisoppgang i boligmarkedet.
I sin informasjon til potensielle investorer, beskriver Saga Boligspar investeringsmuligheten som både sikker og potensielt svært lønnsom.
- Det er trygt. Historisk har det norske boligmarkedet vært en særdeles trygg og fornuftig investering.
- Stipulert avkastning på over 70 prosent av egenkapitalen i løpet av fem år, basert på Statistisk sentralbyrås prognoser for boligprisvekst.
Det Saga Boligspar imidlertid ikke opplyser om, er risikoen for å tape penger på investeringen.
Derfor bør folk må tenke seg om to ganger før de hiver seg på det tilsynelatende trygge og superlukrative investeringstilbudet, mener professor Petter Bjerksund ved Norges Handelshøyskole (NHH) i Bergen.
- Etter mitt skjønn fokuseres det ensidig på oppsiden i prosjektet. Blant annet gjennom formuleringer av typen: ”Våre kunder ønsker oppsiden i boligmarkedet, men ikke alle utfordringer som det praktiske innebærer.”, sier Bjerksund.
Professoren vil ikke på generell basis fraråde investeringer av denne typen. Han understreker bare at folk må vite hva de faktisk går inn i, og være klar over risikoen de løper.
Et veddemål
Det investorene i realiteten inviteres til å være med på, er et veddemål på om boligprisene skal fortsette å stige i Oslo.
Forutsetningene for investeringen er:
* 25 prosent egenkapital, minimum 500.000 kroner. 75 prosent belåningsgrad. Samlet investering 2 mill.
* 5 års horisont. Da selges alle leilighetene og aksjeselskapet legges ned.
* Leieinntekter dekker alle løpende utgifter, og renter på lån i femårsperioden.
* Gebyr på 5 prosent av den totale investeringen ved kjøp, inkludert lånekapitalen.
* Gebyr på 5 prosent av salgssum ved salg.
Fordi investeringen er giret, det vil si belånt, vil mulighetene til avkastning på egenkapitalen øke tilsvarende antall ganger egenkapitalen er belånt, i dette tilfellet fire ganger. Dermed er det riktig som selskapet viser til, at med boligprisøkning på linje med SSBs prognoser, kan egenkapitalavkastningen komme opp i 70 prosent på fem år.
Men den andre siden av den medaljen, nevner ikke selskapet i sin informasjon. Det synes Bjerksund de burde gjort.
- Så vidt jeg kan se er risikoen i prosjektet underkommunisert. Ved et fall i boligprisene vil lånefinansieringen selvsagt forsterke nedsiden. Denne nedsiden kunne gjerne vært illustrert, for eksempel, ved å ta utgangspunkt i sjeføkonom Harald Magnus Andreassens scenario om at boligprisene kan falle 10-15 prosent de neste fem årene, sier han.
Les saken: Tror boligprisene vil falle 10-15 prosent
Ifølge beregninger DN.no har gjort i samarbeid med Bjerksund på NHH, ville et boligprisfall på 10 prosent ført til at 390.000 kroner av innskuddet på 500.000 kroner hadde gått tapt. Et boligprisfall på 15 prosent ville ført til at 485.000 av de 500.000 kronene ville være tapt etter fem år.
Motsatt må boligprisene, på grunn av omkostningene ved kjøp og salg av aksjer i selskapet, stige 10 prosent på fem år for at investeringen skal gå i null. Stiger boligprisene mer kan gevinsten bli stor.
Styremedlem og kontaktperson i Saga Boligspar, Knut Haugerud, medgir at professor Bjerksund har rett i sin kritikk av ensidig fokus på oppsiden i produktet.
- Vi har full respekt for at noen etterlyser mer informasjon, og konsekvensene ved nedgang i boligprisene går ikke tydelig frem. Det er klart vi skulle vist frem eksempler på at man kan tape penger også. Vi tenkte rett og slett ikke på det, sier Haugerud.
Overfor DN.no legger han ikke skjul på at hele forutsetningen for gevinst baserer seg på at boligprisene i Oslo fortsetter å stige i årene som kommer.
- Hvis ikke du tror på at boligprisene skal opp, så bør du ikke investere i dette produktet.
Personlig er Haugerud temmelig overbevist om at boligprisutviklingen vil gjøre produktet svært lønnsomt for innskyterne - og at spådommene om at også Norge vil gå på en boligsmell, ikke vil slå til.
- Det er fundamentale forskjeller mellom sentrale Oslo og for eksempel Spania. Blant annet befolkningsveksten i Oslo gjør det trygt å anta at prisene vil forsette oppover, mener han.
Samtidig lover Haugerud at informasjonen til mulige investorer skal bli mer nyansert.
- Det er ikke noe problem for oss å vise regnestykker på hva som skjer om boligprisene ikke stiger, eller faller med både 5, 10 og 15 prosent, sier han.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.