I løpet av de tre siste årene har oljefondet shoppet eiendom for over 60 milliarder kroner i noen av de mest attraktive nærings- og butikkområdene i London, Paris og New York. Nå skal oljefondsjef Ynge Slyngstad bruke én milliard kroner på eiendom hver uke i snitt de neste tre årene.
Kraftig vekst
- Vi sikter på i de tre neste årene å øke våre investeringer i eiendom med omlag én prosent av fondets verdi hvert år. Det er med andre ord, omlag femti milliarder kroner i året, eller omlag én milliard kroner hver uke, sier Slyngstad på en presentasjon onsdag.
Med tilnærmet null i forventet avkastning på oljefondets investeringer i rentepapirer de neste seks årene, er det aksjer og eiendom som må dra lasset. Det må til for å innfri en målsatt årlig avkastning på fire prosent.
I strategiplanen for oljefondet (2014-16) understreker Finansdepartementet utfordringene med å bygge opp en eiendomsportefølje de neste årene. Mens den strategiske allokeringen er på fem prosent av fondets totalverdi, utgjør eiendomsporteføljen i dag 1,2 prosent.
- Vårt mål er å bygge opp en global eiendomsportefølje men ikke så diversifisert og over så mange land som det vi har sett på aksje- og renteporteføljene. Det vil si at det vil være spredt på en rekke større byer, i all vesentlig grad i hovedmarkedene, sier Slyngstad.
Kritisk
Eiendomstransaksjoner er imidlertid svært forskjellige enn de markedene som oljefondet kjenner gjennom sine investeringer i aksjer og rentepapirer, der flerfoldige milliarder skifter hender hver dag, og der priser stilles i realtid.
Enkelte kritikere mener oljefondet bør vokte seg vel i et marked som er langt mer lukket, og som kan ha adskillig lavere likviditet enn de er vant med.
Oljefondets tidligere eiendomsrådgiver, Colin Lizieri, frykter at oljefondet kan kjøpe for dyrt.
- Fondet har en ekstremt vanskelig jobb foran seg. Det er snakk om store beløp og et relativt lite team, sa Lizieri til DN nylig.
Avviser kritikken
Slyngstad mener det er fint at folk er opptatt av fondet og bekymrer seg for "alle mulige forhold".
- I hvilken grad har mangelen på transparens vært en utfordring for dere?
- Det har ikke vært en utfordring i den skala som mange ville tro. Nesten alle investeringer vi har gjort har vært i budrunder der vi vet både på forhånd og under budrunden hvordan det ligger an. Det er ikke forskjellig fra kjøp av eiendom som privatperson, sier han til Dagens Næringsliv.
Han utelukker likevel ikke fremtidige investeringer der fondet er eneste kjøper, men understreker at investeringene foretas i kontorbygg i de største byene, der etterspørselen er sterkest.
- Det er mange transaksjoner, det er lett å se prisingen. Og vi har også uavhengig verdsetting av folk som har det som jobb, sier Slyngstad.
Han viser også til at fondet har en referanseindeks på eiendom de de sammenligner seg med, og at det er full åpenhet på alle avkastningstall også på eiendomssiden.
London-shopping ga blink
I andre kvartal var avkastningen på eiendomsporteføljen 3,0 prosent, mens aksje- og renteinvesteringene kastet av seg henholdsvis fire og to prosent.
- I hvilken grad er fondets evighetshorisont en fordel ved investeringer i eiendom?
- Jeg tror at i alle tingene vi gjør at det er fordel at vi er en mer langsiktig investor. Vår første investering, i Regent Street (London, red.anm), er en type investering som i ettertid har vist seg svært god, og som ja, utnytter det at vi kan ha den horisonten som andre investorer ikke kan ha, sier oljefondsjefen.
Les også: Oljefondets lukrative London-shopping
Krever større ressurser
Slyngstad erkjenner imidlertid at fondets eksisterende datasett og analyseverktøy kommer til kort ved eiendomstransaksjoner. De krever i større grad mennesker til å vurdere og gjennomføre investeringene, ifølge ham.
- Hver investering er ulik, også selve måten den gjennomføres på er en spesifikk kontrakt med en spesifikk selskapskonstruksjon med spesifikke skattemessige utfordringer, og et underliggende spesifikt driftsansvar for bygningen, sier han til DN.
NBIMs eiendomsorganisasjon ventes derfor å bestå av rundt 200 ansatte ved utgangen av strategiperioden i 2016.
- For å ligge i forkant av den store økningen som vil komme, og de store utfordringene vi har ved å gå inn i en rekke nye markeder, så etablerer vi fra 1. oktober en egen ledergruppen for eiendomsforvaltningen, sier Slyngstad.
Eiendomledergruppen vil ledes av investeringsdirektør Karsten Kallevig supplert med eiendomsdirektører for markedsrisiko, drift, administrasjon, og daglig ledelse.
Endringene medfører også at ledergruppen utvides med seks til tolv personer, inkludert separate investeringsdirektører for henholdsvis allokering, markedseksponering og selskapsinvesteringer.
Les også:
Nå oppjusterer oljepessimisten forventningene
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.