Tidligere denne uken var Teatersalen på Hotel Continental ved Nationaltheatret i Oslo fylt til randen da næringsmegleren Akershus Eiendom inviterte til seminar onsdag.
Prisene på næringseiendom på rekordnivåer i blant annet Oslo, men sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i meglerhuset Swedbank advarer mot å la euforien ta overhånd:
- Hver åttende av oss er betalt av oljen. Det er 330.000 personer. Størsteparten av dem jobber i tjenesteyting på fastlandet, sa Andreassen og viste til de store ringvirkningene olje- og oljeserviceselskapene har på sysselsettingen i Norge.
Det er allerede bekreftet over 10.000 oppsigelser innenfor oljebransjen.
- Og det er bare begynnelsen. Trenden er nedadgående. Antall jobber som skal bort er ikke ferdigfalt. For ingeniørene ser det verre ut nå enn for noen måneder siden. Jeg tror 40.000 jobber skal bort, sier Andreassen.
Han viser til at hele fire av ni i Rogaland er betalt av «oljå». Mens tallet for hele Norge er én av åtte. 11 prosent av de sysselsatte i Oslo og Akershus er betalt av oljen.
- Er det noen av dine leietakere, spør Andreassen og setter en støkk i den eiendoms-eksponerte forsamlingen.
- Kommer til å bli brutalt
Han viser til en avisartikkel der en familie på Tjelta har forberedt seg økonomisk på at inntekten kan bli halvert: Ekteparet hadde begge jobber i oljebransjen. Nå er ektemannen oppsagt, mens kona har jobb ut året.
- Dette kan dessverre bli hverdagen for flere av oss. Det kommer til å bli flere som må leve på halv lønn fremover. For de som rammes, er dette brutalt, sier Andreassen.
Han viser til at arbeidsinnvandringen fra utlandet er svært fleksibel.
- Innenlandske flyttinger har vært forbausende stabile. Innvandringen har allerede bremset godt ned og den kommer til avta videre nå som norsk økonomi bremser opp. Noen regioner vil nok oppleve netto utvandring. Det bremser økningen i arbeidsledigheten, men det vil påvirke eiendomsmarkedet i negativt, sier Andreassen.
Noen lyspunkter er det riktignok. Til tross for at oljeprisen er halvert ligger hovedindeksen på Oslo Børs høyere i dag enn for ett år siden.
- Hvor mange av dere hadde veddet på det for ett år siden, spør Andreassen.
- At Oslo Børs ville stige i samme periode som oljeprisen halverte seg? Ingen av dere hadde satset på det, ikke jeg heller, legger han til.
Telenor større enn hele oljeservice-universet
Oslo Børs var en oljebørs, men ikke nå lenger. For to år siden utgjorde oljeservice 25 prosent av Hovedindeksen på Oslo Børs og oljeselskapene nesten like mye. Idag utgjør oljeservice under ni prosent og oljeselsakpene litt over 15 prosent.
- Telenor er i dag større enn alle oljeservice-selskapene på Oslo Børs. Det sier sitt, sier Andreassen.
- Fallet i kronekursen har vært på 17 prosent. Eksportbedriftene har det fantastisk, så det er noe å glede seg over i Norge, legger han til.
Det er også andre lyspunkter rundt oss. Europa går bedre. Undersøkelser blant europeiske innkjøpssjefer, såkalte PMI-tall, viser beste vekst på tre år, ifølge tall som ble offentliggjort tirsdag denne uken.
- Det er svært gledelige tall. I tillegg har forbruket i Europa økt kraftig i det siste. Europeiske statsledere og finansministre har gjort ekstremt mye de siste månedene, sier Andreassen.
- Forbrukertilliten i Europa er uvanlig høy og fjerdekvartal var det beste handelskvartalet i Europa på ti år. Det er også gode nyheter for Norge, legger han til.
- Laveste rente siden 3000 år før Kristus
Sjeføkonomen anbefaler å ta gevinst i både boligmarkedet og næringseiendom «om ikke så veldig lenge», men skjønner at det er fristende å sette pengene i eiendom.
- Rentenivået er tross alt det laveste siden 3000 år før Kristus. Vi har ikke like god statistikk fra før middelalderen, men fra 1600-tallet er vi sikre: Rentene har aldri vært lavere, sier Andreassen før han beroliger forsamlingen:
- Hvis dere unngår å kjøpe eiendom på topp og selge på bunn så kan dere leve godt på leieinntektene om dere er flinke til å utvikle og drive næringseiendom. Da er det ikke så farlig at prisene ikke stiger så mye over tid.
- Men for de mer kortsiktige kan det snært være en god anledning å redusere eksponeringen mot norsk eiendom etter at prisene har steget mye og fremtidig avkastning blir lavere enn før, avslutter Harald Magnus Andreassen.
