Bruktboligprisene steg 0,1 prosent fra april til mai i år, viser den siste statistikken fra Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening.
Les: Boligprisene står nesten stille
Spår prisfall til høsten
Sjeføkonom i SpareBank 1 Gruppen, Elisabeth Holvik, er ikke overrasket over at boligprisveksten nå i praksis har stoppet helt opp.
- Mye av prisveksten i år er nok allerede tatt ut. Dersom prisene holder seg uendret også resten av året, vil årsveksten ende på 6,3 prosent. Men vårt anslag i år er 4-5 prosent vekst. Det betyr at vi sånn sett venter en videre utflating av prisene og et lite fall på slutten av året, sier hun.
Dersom Sparebank1s prognose ikke skulle slå til, er Holvik redd for at det vil bli med negativt fortegn, altså at boligprisene faller enda mer enn de tror. At de skulle stige vesentlig mer anser hun som klart minst sannsynlig.
- Renten er lav og de som har jobb har fått økt kjøpekraft. Men det er en grense for hvor høye boligprisene kan bli før folk foretrekker å heller flytte litt ut av byen og kanskje til og med pendle. Det går an å se for seg en liten oppgang i prisene, men det går en grense, og den grensen tror jeg vi nærmer oss nå, sier Holvik.
Sårbare husholdninger
Norske husholdninger har allerede rekordhøy gjeldsgrad, det vil si forholdet mellom gjeld og disponibel inntekt. I snitt er nå gjelden på rundt 200 prosent av inntekten, men bak et tilsynelatende forholdsvis ufarlig tall i snitt ligger det et stort antall husholdninger med gjeldsnivåer skyhøyt over 200 prosent av inntekten.
Fall i oljeprisen er alle sjokks moderskip i Norge. Elisabeth Holvik
På denne bakgrunn mener Holvik at norske boligpriser står i stor fare for å falle vesentlig, dersom en av de mange positive faktorene som driver norsk økonomi skulle svikte.
- Når gjeldsgraden blitt så høy som nå, er vi sårbare dersom norsk økonomi skulle bli utsatt for et sjokk. En viktig driver for boligprisene har vært den høye arbeidsinnvandringen. Det er en faktor som kan snu og utløse et fall i boligprisene. Andre faktorer som kan få samme effekt er ny børsuro eller renteøkning.
Men det er én faktor som har mer sprengkraft enn alle de andre: Oljeprisen.
Skulle den falle vesentlig over lengre tid, kan det virkelig bli stygt på boligfronten.
- Da vil boligprisene kunne korrigere kraftig ned, konkluderer Holvik i sin siste månedsrapport.
Overfor DN.no utdyper hun hvorfor nettopp oljeprisen er den suverent største udetonerte bomben under boligmarkedet.
- Det er fordi et vedvarende fall i oljeprisen er alle sjokks moderskip i Norge.
Store ringvirkninger
Mens en rekke andre faktorer hver for seg kan sende boligprisene nedover, vil et varig fall i oljeprisene påvirke hele den norske økonomien - og utløse en rekke av de andre faktorene samtidig.
I dag koster nordsjøoljen rundt 100 dollar fatet. Holvik anslår at prisen må falle under 70 dollar og bli liggende der før det virkelig gir utslag i den norske økonomien. Men da vil til gjengjeld alle merke ringvirkningene.
- Det første som skjer er at oljeinvesteringene vil falle, noe som vil ramme hele leverandørindustrien i Norge. Denne har vært en viktig drivkraft for norsk økonomi. Dernest vil inntektene til staten falle, som gjør at staten ikke lenger kan øke oljepengebruken. På lengre sikt vil det gi svakere norsk krone, og i verste fall føre til økt importert prisvekst. Da vil Norges Bank måtte sette opp renten for å nå sitt inflasjonsmål, noe som vil gi et nytt sjokk. I det hele tatt vil lav oljepris ha så mange ringvirkninger at det vil være det verste som kan skje norsk økonomi, konkluderer Holvik.
Finanstilsynet advarte tidligere i år om en annen enkeltstående faktor som alene kan få boligmarkedet i Norge til å rakne: At arbeidsinnvandringen faller, enten fordi det går dårligere i norsk økonomi eller vesentlig bedre i europeisk økonomi.
Ifølge Holvik vil altså lavere oljepris defintivt føre til at det går dårligere i norsk økonomi - og dermed kunne gi det fallet i arbeidsinnvandring som Finanstilsynet advarer mot.
Best case er ganske dårlig
Sparebank1s hovedscenario er imidlertid ikke det mest dramatiske, selv om det i seg selv kan være nok til å sende boligprisene ned.
- Vi ser for oss at den kraftige oppgangen i aksjemarkedene ikke vil fortsette. Det er stor fare for en korreksjon på Oslo Børs, og at oljeprisen kan komme litt ned fra disse nivåene, til vårt anslag på rundt 90 dollar fatet neste år. Dette er noen av mange faktorer som kan velte optimismen i norsk økonomi fremover, og som i sum gjør at vi tror på et kjøligere boligmarked fremover.
- Og dette er best case scenarioet deres?
- Ja, og det er absolutt å håpe at vi får rett, slik at vi bare får en utflating i prisene. Men som sagt, boligmarkedet er veldig sårbart for sjokk. Jeg håper på en myk landing, men risikoen er betydelig.
Holvik vil tross dette ikke fraråde noen å kjøpe ny bolig nå - eller vente til prisene har falt for å spare noen kroner.
- Nei, kjøp den boligen du trenger når du trenger den. De som er i markedet for å spekulere derimot, vil nok kanskje sette seg litt på gjerdet, antar hun.
Les også:
<b>Tror skifergass senker norsk økonomi</b>
<b>- En cocktail for lavere oljepriser</b> (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.