Mens det norske transaksjonsmarkedet innenfor næringseiendom doblet seg til rundt 120 milliarder kroner ifjor, varsler DNs ekspertpanel en halvering i 2016.
Gründer og partner Bård Bjølgerud i næringseiendom-rådgiveren Pangea Property er imidlertid optimistisk.
Han tror sterk vekst i Sverige og Finland vil kompensere for lavere omsetning i Norge, og at det nordiske markedet for næringseiendom vil være på samme nivå i år som i fjor.
- Vi er optimistiske, men jeg har veldig respekt for at ting vil endre seg, fortere enn folk aner, sier Bjølgerud til Dagens Næringsliv.
Han mener at markedet kan plutselig bli verre dersom renten av en eller annen årsak skulle stige med 1-2 prosentpoeng og tilbake til et mer normalt leie fordi man får vekst i økonomien, og det skjer noe med rentenivåene internasjonalt .
- Det får en direkte virkning på prising av eiendom. Da får man usikkerhet igjen. Usikkerhet gjør at likviditeten forsvinner. Da blir det ikke omsetning på en periode, sier eiendomstoppen.
- Den største trusselen
Han mener imidlertid at risikoen ligger på oppsiden.
- Hvis markedet blir altfor euforisk, som kanskje er den største trusselen der vi er nå, så blir prisforventningene hos selgerne også for høye og så lar de seg ikke oppfylle, sier Bjølgerud.
Tidligere i år ble Landkreditts eiendom i Karl Johans gate 45 i Oslo solgt til det internasjonale eiendomsselskapet Hines på vegne av Bayerische Versorgungskammer, Tysklands største pensjonsfond for en halv milliard kroner.
På DNs næringseiendomskonferanse hevdet analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom at han kunne solgt bygget syv ganger, hadde han bare hatt syv tilsvarende "produkter".
- Hadde vi hatt flere "produkter" så hadde flere blitt solgt, sa Eggen under sitt foredrag tirsdag.
Skeptisk
Bjølgerud tror ikke det er like enkelt.
Han trekker frem salget av Norwegian Propertys Skøyen-eiendommer til over 2,5 milliarder kroner til Entra, som ble solgt etter at syv budgivere hadde sagt sitt.
- Hadde vi hatt fem Skøyen-porteføljer liggende etter hverandre, så hadde aldri de gått til samme pris. Jeg tror markedet kan ta unna noe. Men, blir tilbudet for stort igjen begynner folk å bli redd for at det blir for mye eiendom som skal ut i markedet, og man får et større tilbuds- enn etterspørselsbilde, sier Pangea-toppen.
Nå er situasjonen imidlertid snudd på hodet, og det er ikke nok gode objekter tilgjengelig som igjen får prisene til å øke.
Les DN-kommentaren:
Kjøpefest på hell
Mellommann
Pangea ligger imidlertid ikke på latsiden, men prøver å jobbe mellom aktørene for å gi innspill både gjennom egne initiativ og rådgivning i hele Norden.
- De store diskusjontemaene går gjerne på om man skal slå seg sammen med en annen aktør, burde man rotere porteføljen litt, er det på tide å gå inn i et nytt marked og inn i et annet fordi man har vært med i tre eller fem år og skapt ganske store verdier, burde man ta noen sjetonger av bordet, og er det nå på tide å ta noen strategiske grep for eksempel, og så videre, sier rådgiveren.
Denne gang tror Bjølgerud dog at det sterke markedet kommer til å drive på et stykke fremover.
- Om det er tre år eller fem, hvem vet. Det er lavt rentenivå, kombinert med at denne delen av investeringsmarkedet er attraktivt fordi man har kontantstrøm og sikkerhet rundt det man skal leve av. Og, det er mulig å finansiere det. Så gjør det investorene komfortable at hvis de vil selge, så får de solgt det, sier Bjølgerud.
Les mer:
- Dette markedet kommer til å være bra i minst fem år til
(DN+)
- Særdeles uheldig
Eiendomsinvestor og partner Carl-Erik Krefting i Søylen Eiendom la senest denne uken inn et bud på "noen par hundre millioner" kroner for et større næringseiendom.
Selv om egenkapitalkravene og bankenes påslag har vokst de senere årene, mener han tilgangen på bankfinansiering er god. Han kaller imidlertid nedleggelsen av Storebrand Bank og BN Bank som "særdeles uheldig" for bransjen.
- Jeg tror ikke Finanstilsynet helt har skjønt, eller har villet skjønne, konsekvensene det får. BN Bank alene lånte ut 32 milliarder kroner om jeg husker riktig. Det klarer man ikke plassere uten videre og de var også villige til å ta en del mer spenstige utlån enn det andre banker gjør, sier Krefting til DN.
Nye kapitalkilder
Han mener dette vil bidra til å bremse opp for nye aktører, og i større grad åpne for utenlandske fond.
- De tradisjonelle norske eiendomsaktørene vil få problemer, og det er uheldig, sier Søylen-partneren.
Dette vil også dempe transaksjonsaktiviteten, mener han. Samtidig vil flere søke alternative finansieringskilder, som obligasjoner, samt nye instrumenter man ikke er vant med å se i Norge.
- Preferanseaksjekapital har blitt veldig populært i Sverige, så det kommer til å blomstre opp. Du vil nok få en vridning i måten å finansiere eiendom på, sier Krefting.
- Jevnt sig
Han påpeker generelt at alternativer til bankfinansiering fort kan bli dyrere enn man er vant med.
I tillegg er det ofte er en engangsfinansering, mens en bank som er med i forskjelige typer utlån gir en trygghet, mener Krefting.
- Dersom noe skulle gå galt, så er banken der. Jeg tror det (alternativ finansiering, red. anm) er uheldig på sikt, sier investoren.
Med en fortsatt svak norsk krone og lave renter skulle man tro at interessen for norsk næringseiendom fra utenlandske aktører skulle tilta. Krefting ser dog ikke for seg en bråstopp i markedet, men venter noe lavere aktivitet etter et "helt vilt " fjorår.
- Jeg tror det kommer et jevnt sig av nye aktører som kommer inn. Men, det er klart, de skal også finansiere seg, sier Krefting.
Les saker fra DNs næringseiendomskonferanse tirsdag:
Eiendomsinvestor Søylen Eiendom: - Vi la inn bud senest i går
Eiendomsinvestor Anders Buchardt: Blåser i analytikerne
Eiendomstopp med ansvar for Oslos nye bydel: - Det er heller ikke grisebillig etterpå
Utbygger: – Vi må gå i oss selv
Følg markedet på DN Investor
Les også: Finanstilsynet advarer: Ny uro kan gi betydelige tap i bankene
- Kan knapt huske at jeg noen gang har jobbet hardere for å banke gjennom salgene
DNB jekker opp lakseprisene (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.