Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank First Securites, snakket onsdag ettermiddag til omlag 200 boligmeglere som var samlet til konferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) i Oslo.
Under foredragstittelen "Boligmarkedet i makroperspektiv", bombarderte Andreassen forsamlingen med den ene grafen etter den andre for å underbygge sitt budskap: Boligprisene i Norge kan ikke fortsette å stige kraftig fremover - trolig vil de flate ut og falle i realverdi.
Det andre alternativet er at også Norge - som nær sagt det siste landet i Europa - også får merke et kraftig boligprisfall.
Overfor DN.no anslår Harald Magnus Andreassen følgende sannsynlighet for de to alternativene.
- Det er fifty-fifty.
- Ekstremt kostbart med boligkrakk
I teorien skulle det imidlertid være størst sjanse for det første, at boligprisene stagges - fordi myndighetene, ifølge Andrassen, nå har lært og skjønt hvor ødeleggende en boligkrise kan være for et lands økonomi.
- Det jeg er helt sikker på, er at denne gangen kommer noen til å gjøre noe med det. Finanstilsynet har allerede gått via 90 til 85 prosent utlånsgrense, og vil sette den ned til 80 prosent hvis ikke det holder, og videre til 75 prosent. De kommer ikke til å sitte stille og se på at boligprisene øker videre, sa Andreassen, og begrunnet det blant annet med at alle nå har sett hvor ekstremt dyrt et boligkrakk er for en nasjons økonomi.
- Det er ekstremt kostbart for hele samfunnet, og nå har de skjønt at det ikke er verdt å ta sjansen på at det kommer ut av kontroll en gang til. De er tvert om villige til å gjøre noe med det på en måte som de ikke har vært villige til tidligere, sier han.
Andreassen anslår at boligkrakket i USA - som begynte i 2006 og utløste finanskrisen - samlet sett har kostet landet et femtedels bruttonasjonalprodukt så langt. Finanskrisen har som de fleste har fått med seg også hatt ikke helt ubetydelige kostnader for Europa.
- Det har gått galt hver eneste gang
Sjeføkonomen mener den store tabben man har gjort tidligere, er å tro at økonomien er i balanse bare prisstigningen er under kontroll.
- Sentralbankene reagerte ikke på gjeldsoppbyggingen. De så bare på prisstabilitet. De sa: "Nei, så mange mennesker kan ikke ta feil av boligprisene - de er jo opplyste mennesker". Mange sa riktig nok i fra, men ikke mange nok. Professor Shiller sa i fra i USA, og Andreassen fra Norge sa i fra - sa Andreassen med et smil, og la ertende til overfor forsamlingen av eiendomsmeglere.
- Jeg sa i fra for tidlig, men bare vent ...
Ifølge Andrassen er det i all hovedsak lett tilgang på kreditt, altså lån i bankene, som har bidratt til å fyre opp under boligprisene i Norge - som i andre land.
- Hovedgrunnen til boligprisstigningen, er at markedet har gitt rom for det. Men vi har ingen erf#229er med at fri tilgang på kreditt har gått bra. Det har gått galt hver eneste gang, sa Andreassen.
Når denne tilgangen nå strammes inn gjennom myndighetenes reguleringer, er det derfor ifølge sjeføkonomen sannsynlig at boligprisene slutter å stige, i alle fall målt i realpriser. Men om boligprisene på den annen side skulle begynne å falle, vil myndighetene slakke på skruen igjen - blant annet gjennom bedre kredittilgang og lavere renter - for å hindre det ødeleggende boligkrakket de nettopp prøver å unngå.
- Det som gjør Andreassen usikker på om metoden vil holde i praksis, er den ustyrlige psykologiske effekten. Når troen på videre boligprisvekst erstattes med tro på fall, kan det gå fort - som i boligprissammenheng vil si fire til seks år.
- Se på Japan - der har boligprisene falt 50 til 70 prosent, selv med rente på null. I USA og Spania ser vi det samme - at det ikke er noen nødvendig sammenheng mellom rente og pris over tid. Den psykologiske effekten kan gjøre at myndighetene ikke makter å hindre den nedadgående spiralen, uansett hva de gjør, sier sjeføkonomen til DN.no.
Les også:
Tror boligprisveksten blir lavere
Spetalens boligråd
Ekspert frykter norsk boligboble
Tør ikke fortelle folk hvor mye aksjemarkedene kan stige
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.