- Den kraftige vekst vi har hatt i boligprisene vil ikke fortsette, fordi de nødvendige faktorene ikke lenger er til stede, sier sjeføkonom Frank Jullum i Fokus Bank.
I august 2007 var boligprisene 338 prosent høyere enn i bunnåret 1992. Mange boligspekulanter tjente gode penger i denne perioden. Og boligeiere fikk en kraftig økning i egenkapitalen.
Jullum peker på to hovedårsaker til at vi fikk 14 år med kraftig vekst i boligprisene.
- Prisene steg i perioder fordi prisene var lave etter bankkrisen, og husholdningene kunne ta på seg gjeld. De to forutsetningene er ikke lenger en realitet i dagens marked, påpeker Jullum.
- Heldigvis er prisene på vei ned
Bankkrisen i 1991-92 kom overraskende på folk. Stor arbeidsledighet og pessimisme farget stemningen, og markedet var preget av veldig lave realpriser. Byggeboomen årene før ga større tilbud enn etterspørsel, noe som igjen trakk ned prisnivået vesentlig på boliger.
- Dereguleringen av boligmarkedet frem til 1970-tallet var også en viktig grunn, og boligverdiene var forholdsvis lave på 1980-tallet, mener Frank Jullum.
Sp#229 og egenkapital var viktige for en som skulle kjøpe sitt første krypinn på slutten av 1970-tallet.
I den låneglade jappetiden opplevde markedet en såkalt "boom-bust".
Det er en syklus som er et resultat av at sentralbanken senker renten til under likevektsnivået i kredittmarkedet, og tilfører markedet ny kreditt. Dette fører til en boble som må ende i et krakk, som under jappetiden på slutten av 1980-tallet.
Selv om boblen har sprukket flere ganger, gjør den mest sannsynligvis ikke det i dagens marked, mener Jullum.
Professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole i Bergen mener faren for en ny boom-bust er mindre i år enn ifjor fordi boligprisene ikke lenger stiger like mye.
- Heldigvis er prisene på vei ned. Hadde vi opplevd en prisstigning som ifjor hadde faren vært større, mener Grytten.
Les også:
Spår billigere og billigere boliger
Høy gjeld bremser prisene
En viktig grunn til at det norske boligmarkedet nå ser ut til å styre unna en slik boble, skyldes nordmenns låneiver. Vi har rett og slett ikke så mye mer å gå på.
Fra 2003 til 2008 økte gjennomsnittsgjelden fra 1,3 millioner kroner til cirka 2 millioner kroner.
- De siste årene har gjelden steget mye mer enn inntektene, påpeker sjeføkonom Øystein Dørum i DnB Nor Markets.
Etter frislippet av kreditt på midten av 1980-tallet steg gjeldopptaket i Norge, og nådde et foreløpig toppunkt i 1987-88. Deretter var det et lite fall i forkant av bankkrisen på starten av 1990-tallet.
- Kredittveksten i seg selv er ikke nødvendigvis forkl#229en, mer symbolet eller symptomet på at noe har skjedd, sier Øystein Dørum.
Frank Jullum peker på en viktig faktor for den store gjeldsøkningen i Norge de siste årene.
- Fra 2003 til 2008 var det veldig lave renter i kombinasjon med nye produkter som fikk folk til å låne mer penger. Forskjellen i dag sammenlignet med 2003 er at dagens priser virker fornuftige, mens husholdningen har tatt opp mye mer gjeld, sier Jullum.
- Har vi nådd en gjeldsgrense?
- Nei, men vi nærmer oss, svarer Jullum kontant.
Sjeføkonomen i Fokus Bank mener det ikke lenger er rom for en ny kredittdreven vekst i boligmarkedet fordi gjelden allerede er høy.
- Det vil være svingninger fra år til år og fra måned til måned, men over tid er det mer sannsynlig at realprisene vil være uendret eller vokse svakt, sier Jullum, som i liten grad har tro på noen plutselig vekst.
Les også:
Spår billigere og billigere boliger
- Ville heller satt pengene i banken
Øystein Dørum illustrerer med et eksempel på hvor lite tro han har på en videre prisvekst i boligmarkedet:
- Hvis jeg som investor får valget mellom å plassere i eiendomsmarkedet til fem prosents avkastning , eller i bank eller pengemarked til fem prosent avkastning, ville jeg garantert valgt det siste.
Dørum begrunner dette med et større nedside-potensial enn det er oppside-potensial i boligprisene, og tror heller ikke på noe dramatisk oppside i boligprisene fremover.
Økonomiprofessor Ola Grytten advarer de som tror at bolig i dagens marked er et lukrativt investeringsobjekt.
- De som investerer i bolig nå må regne med langt mindre avkastning i dagens marked sammenlignet med perioden fra 1993 til 2007.
Professoren tror likevel boligeiere kan regne med liten avkastning på sikt, men mener det er vansklig å spå når det kan skje.
- Det hører med til sjeldenhetene, men jeg tror det kommer. Ikke permanent, heller i omganger, men det er ikke helt bra det heller, sier Grytten.
- Stanger snart i taket
Boliger var tidligere regnet som et sikkert investeringsobjekt som nærmest kunne garantere en god avkastning til selger. Slik er det ikke lenger nå, mener Frank Jullum i Fokus Bank.
- De siste 20 årene har det vært en utbredt holdning om at det ikke er farlig å ta opp mye lån i bolig fordi det betaler seg selv. Slik markedet er nå er det ikke sikkert det er like gunstig som for 15 år siden. Stor aktivitet i nybyggmarkedet fører til et overskuddstilbud som demper prisene, sier Jullum.
Ola Grytten er av samme oppfatning:
- Nå er jo eldre boliger nesten like dyre som nye boliger. Dette indikerer at man snart stanger hodet i taket hva angår prisvekst.
Grytten tror på moderat prisvekst fremover, samtidig som han poengterer at det kommer helt an på hvor mange nye boliger som bygges.
Ved hver pristopp mener Frank Jullum å se et mønster:
- De som kjøper på slutten av syklusen kjøper dyrest. Samtidig er det kanskje ikke de som burde ha vært i boligmarkedet og som opplever de største utfordringene når markedet snur. Kommer man inn med lav egenkapital på slutten, vil man merke fallet hardest og være mest sårbar, sier sjeføkonomen i Fokus Bank.
Les også:
Spår billigere og billigere boliger
Du får mer å rutte med enn noensinne
Bremsen på for mindre leiligheter
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.