Det siste året har boligprisene på landsbasis økt med hele ni prosent. Ifølge tall fra Prognosesenteret koster gjennomsnittsboligen i Oslo 4,3 millioner kroner, og det finnes knapt leiligheter til salgs i klassen 1 til 1,5 millioner kroner.
Samtidig øker renten på boliglån, og Finanstilsynet varsler om økt egenkapitalkrav til 15 prosent.
Ikke nok med det, tirsdag skrev DN.no at det siste halmstrået, nemlig muligheten til å søke toppfinansiering gjennom Husbankens startlån, nå også kan ryke.
Les saken: Strengere boliglånskrav kan ramme startlånet
Boligtaperne
Mye tyder altså på at de unge og uetablerte er taperne i dagens eiendomsmarked. Dette er en gruppe som stadig blir flere. Ifølge anslag fra Statistisk sentralbyrå kan vi vokse fra 4,9 millioner innbyggere ved inngangen til 2011 til 6,1 til 6,6 millioner i 2030. Særlig vil det bli mange flere førstegangsetablerere (20 til 35 år) fram mot 2020, og dersom prisutviklingen fortsetter kan de mest sannsynlig se langt etter å kjøpe sin egen bolig.
For å holde tritt med befolkningsveksten må det, ifølge partner Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret, bare i hovedstadsområdet bygges omtrent 50 prosent mer boliger enn det gjøres i dag.
Les saken: - Mangler over 500 boliger på Oslomarkedet i dag
- Årsaken til de høye boligprisene er at det ikke bygges nok små boliger, og løsningen på boligprisveksten må ligge i å bygge flere små boliger som fritas fra de mest rigide påleggene, sier Unge Høyre leder Henrik Asheim til DN.no.
Asheim får full støtte fra administerende direktør Baard Schumann i boligbyggeren Selvaag Bolig
- Effekt innen et år
- Det bygges for få små leiligheter i dag. I Oslo er det bystyrets vedtak fra 2007 om arealregulering av nybygg som må ta skylden for den kraftige boligprisveksten, sier Schumann til DN.no.
Ifølge vedtaket skal:
- Maksimum 20 prosent av nye leiligheter skal være på 40-50 kvadratmeter.
- Minimum 30 prosent av leilighetene skal være på 50-75 kvadratmeter.
- Minimum 50 prosent av leilighetene skal være på 80 kvadratmeter.
Krf, FrP og Høyre stemte imot vedtaket, mens SV, Arbeiderpartiet og Venstre stemte for.
Høsten 2007 vedtok bystyret i Oslo at bare 40 prosent av nye leiligheter kunne være toromsleiligheter, og at disse måtte være minimum 40 kvadratmeter.
- Resultatet av vedtaket er at når vi nå legger ut tomormsleiligheter på nye prosjekter, blåser de unna med en gang. Nylig la vi ut et prosjekt hvor samtlige 44 toromsleiligheter ble utsolgt på en kveld. Det er klart dette presser prisene oppover, både på nye og brukte leiligheter, sier Schumann.
I dag er over 50 prosent av Oslos befolkning enpersonshusstander, ifølge Schumann. Selvaag-direktøren mener det burde bygges tre ganger flere toromsleiligheter enn det gjøres i dag.
- Dette ville dempet prisveksten ganske umiddelbart. Effekten ville nok vist seg innen et år, sier Schumann.
Unntak fra universell tilgjengelighet
På landsbasis mener Schumann kommunale pålegg gjennom plan- og bygningsloven er et vel så stort problem som arealreguleringen i hovedstaden.
- Vi skulle gjerne bygget flere toromsleiligheter, men generelt sliter vi med å klare de nye kravene i forhold til for eksempel tilgjengelighet for rullestolbrukere, sier Schumann.
I 2010 ble de såkalte TEK10-reguleringene tilført plan- og bygningsloven. TEK10 stiller en rekke byggtekniske krav til nybygg, blant annet om universell utforming.
- Det bør gjøres unntak for kravet om universell tilgjengelighet for leiligheter som er mindre enn 42 kvadratmeter. Dette kravet gjør at toromsleilighetene fort koster 200 000 kroner ekstra å bygge. Denne kostnaden er det kjøperen som må ta, sier Schumann.
For å oppfylle de byggtekniske kravene vil en leilighet som før var 36 kvadratmeter nå være 42 kvadratmeter, mener Schumann.
Tidligere har blant annet Norges Handikapforbund anklaget Selvaag Bolig for å drive «skremselsproganda». Boligbyggeren har hele veien tilbakevist disse påstandene.
Les saken: - Selvaag driver skremselspropaganda
Tror på politikerne
- Konsekvensene av TEK10 er økte byggepriser, men jeg tror det tar litt tid før folk ser hvordan dette virkelig påvirker prisutviklingen på boliger, sier Schumann.
"Politikerne hører mer på oss nå enn for to år siden", Baard Schumann.
Scumann sier det i tillegg er en stor utfordring at kravene også gjelder utenfor byggene, og at utbyggerne derfor får mindre ut av tomtene enn tidligere. Selvaag-direktøren tror imidlertid på forandring i fremtiden.
- Den siste tiden har vi fått mange signaler fra politikerne om at de begynner å få øynene opp. Politikerne hører mer på oss nå enn for to år siden.
- I sum er kravene voldsomme
Leder for Oslo byråd Stian Berger Røsland mener den lave produksjonen i forhold til behovet for boliger, spesielt i hovedstaden, er svært bekymringsfult.
- Det paradoksale med situasjonen i Oslo er at vi i dag har mellom 20.000 og 30.000 ferdigregulerte boliger og en prisvekst som er ganske betydelig, men allikevel bygges det ikke. All økonomisk teori skulle tilsi det motsatte, sier Røsland.
Ifølge Røsland er kravet om universell utforming et typisk eksempel på et pålegg som «i seg selv er fornuftig», men som gjør at produksjonen stopper opp.
- Vi trenger en større forståelse både i bystyret og i statlige myndigheter for at enkeltelementer det settes krav om kan virke fornuftige, men at summen av dem er for voldsomme. Kravene som stilles gjennom plan- og bygningsloven og kommunale vedtak er så kostandskrevende at flere enn jeg bør være bekymret.
Byggteknisk forskrift inneholder nærmere utdypning og utfylling av bestemmelser i plan- og bygningsloven, blant annet:
*Energikrav.
Forskriftene krever blant annet ventilasjonssystemer som gjenvinner varme, og at isolasjonstykkelsen i vegger, tak og gulv økes betraktelig.
*Ikke trapper
Trinnfri adkomst er et krav. En del tomter i bratt terreng blir dermed ubyggbare, ifølge Selvaag Bolig. Boligens plassering vil i større grad bli styrt av adkomstkrav.
*Universell utforming
Alle boliger skal ha stor nok gulvplass til at en rullestolbruker kan bevege seg rundt - både i gang, stue, soverom, kjøkken og bad. Alle boenheter skal ha minst ett bad tilrettelagt for rullestol.
Les mer:
Slik vil meglertopp redde boligmarkedet
- Oslo vil bli boligtaperen i 2030 (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.