Det hersker stor usikkerhet rundt hvilke konsekvenser den nylig avsagte tomtefestedommen fra Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMD) vil få for de anslagsvis 300.000 tomtefesteavtalene som finnes i Norge idag.
Dommen innebærer at grunneierne ikke lenger vil være nødt til å forlenge tomtefestekontrakter på gamle vilkår. Mange, deriblant Tomtefesterforbundet, frykter at boligeiere kan bli nødt til å selge eiendommene som følge av en kraftig økning i den årlige festeavgiften.
Advokat Arild Ruus Simensen, som har lang erf#229 med den norske tomtefesteloven, understreker at retten til innløsning ikke er underkjent av domsstolen i Strasbourg. Rådet hans er derfor klinkende klart:
- Mitt råd til de som har tomtefestekontrakter som er i ferd med å løpe ut er å kreve innløsning. Få det bort, lån penger dersom det er nødvendig for å kjøpe. Bare bli ferdig med dette. Det kan ikke bli mer usikkert enn det er idag, så dette tomtefestet må bort, sier Ruus Simensen til DN.no
Rett til å innløse
Ifølge tomtefesteloven har festeren krav på å få innløst tomten når festetiden er ute eller når det har gått 30 år av festetiden. Innløsning av tomten må kreves ett år før kontrakten utløper.
- Dette er en meget god bestemmelse, understreker Simensen.
Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan festeren også kreve å få innløst en festetomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og en festetomt til fritidshus hver gang det har gått ti nye år. Tomten kan innløses til 25 ganger oppjustert festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien, det vil si taksten. Det er grunneier som velger det alternativet som gir den høyeste verdien.
- Unntaket må bort
Unntak for retten til innløsning er der tomten eies av en bonde som har mer enn fem prosent av inntekten fra festeavgifter, det såkalte landbruksunntaket. Ruus Simensen mener dette unntaket vil måtte forsvinne dersom dommen fra Strasbourg blir stående og fører til lovendring.
- Unntaket er begrunnet med at du hadde rett til forlengelse på samme vilkår. Hvis denne retten ikke er der, må du hvertfall få en innløsningsrett til også disse tomtene, hevder han.
Prisreduksjon
Leder Tormod Bondevik i Eiendomsmeglerforbundet mener boligeiere bør vente med å selge eiendommer med tomtefeste til konsekvensene av Strasbourg-dommen er klare, ifølge Dagens Næringsliv. Denne oppfatningen deler Ruus Simensen.
- Selger du eiendom med tomtefeste idag vil det bli en prisreduksjon og mye usikkerhet om tomtefestekontrakten. Lån heller penger til løse inn tomten først, gjentar han.
- Kan ikke bli mer usikkert
Ruus Simensen har hele denne uken stått fast ved at regjeringen bør anke dommen for å prøve få den behandlet i storkammer, det vil si EMDs aller øverste organ. Han hevder dommen er avsagt på feil grunnlag, og at det er staten som ikke har opplyst EMD godt nok om den særegne ordningen med tomtefeste i Norge.
Onsdag uttalte justisminister Grete Faremo at regjeringen vurderer å anke dommen. Justisdepartementet ingen ytterligere kommentar fredag.
Dersom dommen blir stående, ventes det at en rekke erstatningssøksmål vil bli reist mot staten fra både grunneiernes og tomtefesternes side. Ruus Simensen hevder imidlertid erstatningsutmålingen vil være nærmest «umulig» i disse sakene. Han tror også dette er noe som ligger langt frem i tid.
- Det kan ta fem, seks år å få opp dommen til storkammer, så det kan ta svært lang tid før vi får en oppkl#229 i dette, avslutter han.
Les mer: Fikk 70 prosent på festekontrakt
Venter en rekke søksmål etter tomtefeste-dommen
- Strasbourg-dommen et sjokk for tomtefesteren
- Her må regjeringen gripe inn
Faremo vurderer anke av tomtefeste-dommen
Jusprofessor: - Vil kunne finne mellomløsning (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.