Rentene på boliglån i Norge har ligget på historisk lave nivåer etter at finanskrisen rammet for fem år siden. I disse årene har alle spådommer og advarsler om renteoppgang tilbake mot normalnivåene vist seg feil. Men nå er ekspertene sikrere enn noen gang på at renten vil begynne å bevege seg oppover igjen.
Les også: Regn med dobbelt så høy rente
Porteføljeforvalter i Holbergfondene, Gunnar Torgersen, mener mange seriøst bør overveie å binde renten nå, mens fastrenten fortsatt er meget lav. Han forstår samtidig at mange vil være skeptiske til rådet.
- Dette har jo økonomer og andre skreket om i mange år, men det har aldri vært lønnsomt. Helt frem til i dag har det vært mest lønnsomt å ligge i flytende rente, fordi den har vært i en fallende trend ganske lenge, sier Torgersen.
The only way is up
Det som gjør situasjonen annerledes nå er en kombinasjon flere forhold:
- Flytende og faste renter så lave at de nesten ikke kan falle mer i praksis
- Renten kan stige betydelig oppover
- Det er liten forskjell mellom fast og flytende rente
- Boligrenten kan stige selv uten oppgang i styringsrenten
Torgersen mener det er langt fra usannsynlig at renten kan nærme seg nivåene man så før finanskrisen - til et sted i invervallet seks til åtte prosent. Faktisk kan rentene begynne å stige, uten at Norges Bank setter opp styringsrenten.
- Til og med dersom Norges Bank mot formodning skulle kutte renten, vil bankene begynne å sette renten opp, tror han.
Han er enig med andre rentekesperter som sier vi må forberede oss på dobling av boliglånsrenten.
Sjeføkonom Shakeb Syed i Sparebank1 Markets er en av dem som varsler slutten på lavrente-epoken.
- Det er flere årsaker til det. Det ene argumentet er at vi tror på en bedring både i verdensøkonomien, og dette skal presse lange renter opp, sier Syed.
Også han anbefaler fastrente.
- Du kan neppe få bedre rentesikringsnivåer enn nå, mener Syed.
Disse bør binde
Forventningene samsvarer også med Norges Banks såkalte rentevifte, som viser sannsynlig utslagsrom for styringsrenten fremover (se grafikk).
- Skrekkrenter på over ti prosent, slik vi hadde for mange år siden, er det veldig vanskelig å se for seg. Vi skal derimot ikke lenger tilbake enn til 2008 for å finne sist vi hadde boliglånsrenter på rundt syv prosent. Men det virker som om alle har glemt det. Og for hvert år som går med historisk lave renter, synes vi å fortrenge det mer og mer, sier Torgersen.
Han mener generelt mange flere burde valgt fastrente - og spesielt de med høye lån i forhold til inntekt.
- Det er en skremmende lav andel i Norge som har bundet renten. Mange med flytende rente er ekstremt eksponert og sårbare for renteoppgang hvis den skulle komme. De som har litt stram økonomi burde i alle fall binde. Det er nesten dumt å la være, for det spesielle nå er at det koster deg nesten ingenting å tegne en slik "forsikring" mot renteoppgang, sier Torgersen.
For mens nordmenn flest forsikrer bilen sin, er det få som har "rentehoppforsikring". Det synes Torgersen er litt rart.
- Det er jo et enkelt regnestykke. Om man ser på hva man risikerer av ekstrautgifter ved renteoppgang på for eksempel tre prosentpoeng, kan det være snakk om oppmot hundre tusen kroner i året for et lån på tre millioner, sier han.
Eller som å kollidere hvert år med en ganske fin bil.
Så mye koster forsikringen
Så hva koster rentekrasj-forsikringen? Beste fastrente med binding i ti år er nå på 4,6 prosent nominelt, mens man fortsatt kan binde renten i fem år til fire prosent. Beste flytende rente ligger til sammenligning på 3,4 prosent i dag.
Det betyr at det per i dag koster fra 0,6-1,2 prosentpoeng ekstra på lånet i "forsikringspremie" mot rentesjokk. I kroner og øre: Fra 4300 - til 8600 kroner i året etter skattefradrag, per million i lån.
Det er ifølge Torgersen allerede en veldig lav premie - og i tillegg er det betydelig sjanse for at den vil bli enda mindre i årene som kommer - og kanskje negativ (at du tjener på fastrenten) - om flytende rente stiger.
- Ut fra et risk-reward-perspektiv har det aldri vært mer gunstig å binde renten enn nå. Det er begrenset hvor mye de flytende rentene i det hele tatt kan falle fra dagens nivå. Samtidig kan renten stige, om ikke uendelig oppover, så i alle fall mye, forklarer han.
- Men hvis det virkelig er så sannsynlig at den flytende renten skal opp, hvorfor har ikke bankene skrudd opp fastrenten mer?
- Det er et godt spørsmål som nesten bankene selv må svare på. Det kan ha sammenheng med at bankene aksepterer lavere marginer (fortjeneste) på fastrente fordi det låser kunden til banken i større grad.