Rentefesten fortsetter. Boligfesten fortsetter.
Konsekvensene av finanskrisen i Norge fremstilles som regel av media som en fest. Og for de fleste som eier bolig må det føles som nettopp det. Lave renter gir mer penger i lommeboken etter at boliglånet er betalt, samtidig som de lave rentene bidrar til å presse verdiene av boligen vi eier opp.
Mot normalt - Endringer i boligverdiene vil ikke slå ut i balanseregnskapet før boligen selges, sier Mæhle.
Mens lave renter gir dårlig avkastning for de som har pengene i banken, har de som har plassert pengene som egenkapital i bolig fått eventyr-avkastning.
- I perioden 2007 til 2012 har boligprisene i snitt steget til sammen ca 25 prosent. En bolig som ved inngangen til 2007 kostet 2,5 millioner kroner, er i dag verdt 3,125 millioner kroner. La oss si at belåningen ved kjøp var 80 prosent, så er belåningen i dag – gitt en normal nedbetalingsplan – ca 55 prosent. Avkastningen på investert egenkapital har jo vært formidabel – i dette eksempelet en avkastning over fem år på 125 prosent, sier Mæhle.
Men selv om man kan glede seg over både lave renteutgifter her og nå, og frisk verdistigning på boligen man eier, er det ikke nødvendigvis bare grunn til å juble.
- Hvorvidt boligprisveksten er positiv eller negativ for den enkelte, avhenger også av videre boligplaner. En som skal bytte seg oppover i markedet, vil jo oppleve at prisen i kroner har økt mer enn gevinsten i kroner. Og vice versa.Det er et annet poeng at lavere lånerenter bidrar til å presse boligprisene opp. Sånn sett kan du si at en fersk boligkjøper kan glede seg over lave lånerenter, men han eller hun må låne mer for å kjøpe boligen fordi de lave rentene har presset boligprisene oppover, sier Mæhle.
Egenkapitalspiral, tross tap
FNOs assisterende fagdirektør illustrerer slik hvordan verdistigning på boligen du eier i dag både kan være et gode og et onde:
- For en som skal bytte seg oppover i markedet, vil stigende boligpriser være et tveegget sverd. Det positive er egenkapitaleffekten: I eksempelet over kan vi si at vedkommende som kjøpte en bolig for 2,5 millioner kroner med 80 prosent lånefinansiering ved inngangen til 2007, nå skal bytte seg oppover i markedet. Han ønsker å kjøpe en bolig som kostet 3,5 millioner kroner i 2007. En prisdifferanse den gang på en million kroner. Hans nåværende bolig er i dag verdt 3,125 millioner kroner, mens den dyrere boligen i dag har steget til 4,375 millioner kroner – en økning i prisdifferansen på 250.000 kroner. Men selv om belåningen i 2007 var så høy som 80 prosent, vil lånebehovet ved kjøp av den dyrere boligen likevel ikke være høyere enn ca 65 prosent (gitt en normal nedbetaling av det gamle lånet). Det negative er selvsagt at prisdifferansen har økt med 250.000 kroner, forklarer Mæhle.
Hvor bør man plassere rentebesparelsen?
Med penger til overs som følge av lavere løpende utgifter til betjening av boliggjelden, blir spørsmålet hvordan man best plasserer disse pengene. Få privatøkonomieksperter anbefaler å bruke hele besparelsen på økt personlig forbruk, all den tid renteutgiftene kan komme til å stige igjen. Prioritet én bør være nedbetaling av høy boliggjeld.
- Et komfortabelt nivå på boliggjelden vil være 70-75 prosent av boligens verdi, sier forbrukerøkonom i DNB, Silje Sandmæl.
Samtidig understreker hun at det ikke er feil å bruke noe av pengene på annet enn sp#229, slik en undersøkelse DNB har utført viser at folk både ønsker og gjør.
- De yngste planlegger å dra på ferie, de midt i livet vil pusse opp og kjøpe bil, og de eldre vil gi penger til barn/barnebarn. Dette mener jeg er helt riktige prioriteringer i forhold til livssituasjon, sier hun.
Samtidig mener hun det er viktig å sikre seg en økonomi som er robust nok til å tåle både renteoppgang og inntektsreduksjon. Sandmæl anbefaler i den sammenheng også å bruke penger på en livsforsikring mot alvorlig sykdom og uførhet.
- En inntektsreduksjon vil ramme økonomien din i mye større grad enn en renteøkning, sier Sandmæl.
Samtidig bør man bygge opp en liten buffer på en vanlig konto.
- Hva hvis bilen ryker og den må på verksted? Mye kan skje. Det er derfor viktig å ha en buffer stående lett tilgjengelig, gjerne på minst to til tre månedsinntekter, mener hun.
Til sist anbefaler Sandmæl å vurdere fastrente på lånet. Det kan koste noe mer enn flytende rente, men vil gi forutsigbare utgifter og fungere som en forsikring mot uventede renteøkninger.
Aksjefond eller mer bolig
Også FNO-direktør Rolf Mæhle støtter anbefalingen om å nedbetale raskere på boliglånet. Han mener imidlertid at 70-75 prosent belåningsgrad er for mye.
- Et anstendig nivå på boliggjelden er for eksempel rundt 60 prosent av boligens verdi. Dette nivået gir deg bankens laveste boligrente, og samtidig en god sikkerhetssone i tilfelle et boligprisfall. Men viktig ikke bare å se på belåningsgrad i forhold til boligverdi, men også belåningsgrad i forhold til inntekt. En belåningsgrad på for eksempel 2-2,5 ganger inntekt gir en god buffer i forhold til en renteøkning og/eller inntektsnedgang, sier han.
Les: Siv Therese nedbetaler huset i turbofart
Deretter mener Mæhle man kan begynne å se på andre plasseringsalternativer.
- Hvor man skal investere pengene må være en funksjon av formål, risikovilje og forventet avkastning. Så lenge du har lån, vil det i utgangspunktet være dumt å spare i bank utover å ha en buffer på 1-2 månedslønner. Forventet avkastning på banksp#229 er lavere enn lånerenten, sett bort fra BSU, påpeker Mæhle.
Dermed er det to alternativer som utpeker seg som kloke plasseringsvalg.
- Med en lav belåningsgrad og en tidshorisont på minimum 5-10 år, vil en kombinasjon av ekstra nedbetaling av lån og en spareavtale i ett eller to aksjefond være en aktuell løsning.
- Investering i bolig kan også være aktuelt. Da tenker jeg ikke bare på å anskaffe seg en ekstra bolig for utleie, eller eventuelt bytte seg oppover i markedet, men også påkostninger på eksisterende bolig som er verdiøkende. For eksempel et påbygg, garasje og andre tiltak som er gjennomførbare.
Les også: - Boligprisene er problematisk lave (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.