Som første bank i Sverige innfører SEB forbud mot avdragsfrihet fra 1. januar. Samtidig ber andre banker myndighetene om å innføre et generelt lovforbud.
Les: Svensk Bank vil tvinge boliglånkunder til å betale avdrag
Så hvorfor er tilsynelatende ikke bankene i Norge like bekymret for - og opptatt av - å dempe den ville lånefesten?
Forskjellig syn på risikoen
Sjeføkonom i Swedbank First Securities, Harald Magnus Andreassen, tror det blant annet handler om vurderingen av risikoen.
- De politiske myndighetene i Sverige har vært mye mer aggressive i omtalen av risikoen knyttet til høy gjeld og høye boligpriser. De svenske bankene har nok vært veldig lojale overfor myndigetenes signaler, de er kanskje mer tro mot sine autoriteter. I Norge er det først nå i høst at bankene tar de nye retningslinjene fra i fjor inn over seg for alvor, sier Andreassen.
Han merker seg at SEB nå går lenger enn myndighetenes krav, og at hans egen bank i Sverige allerede har strammet inn kraftig på boligutlånene sine helt frivillig.
- Swedbank har ikke bare vært veldig klar på at myndighetene må stille krav, de har også selv dempet veksten i sine utlån til bolig, så mye at de har tapt markedsandeler i det siste, forteller han.
Boligprisene i Sverige har allerede flatet ut og falt justert for inflasjon. Mange frykter nå et kraftigere prisfall på minst ti prosent.
- 10 prosent villle ikke være spesielt mye i Sverige. Prisene vil fortsatt være høye etter det, mener Andreassen.
- Vi går mot en hard landing hvis....
Hva så med Norge? Her spiller orkesteret (les: bankene) videre.
- Mye kan selvfølgelig forklares med høy innvandring, knapt noe arbeidsledighet, lav rente og høy lønnsvekst, innleder Andreassen.
Før han fortsetter med å rette en advarsel mot de som tror at Norge ikke kan få noe boligkrakk - fordi det er sunn økonomi blant folk i kombinasjon med lav boligbygging som forklarer de høye prisene.
- Den viktigste årsaken til at boligprisene stiger er ikke at økonomien er god, men at denn gode økonomien har ført til en rikelig tilgang på kreditt. Det er hvor mye banken er villig til å gi deg i lån som avgjør hva du betaler for din neste bolig. Boligbyggingen er neppe så veldig viktig, dessuten er den på vei opp, sier han.
Derfor mener han det er vel så viktig for Norge som for Sverige å temme utlånsveksten så raskt som mulig. Statistisk sentralbyrå (SSB) spår at boligprisveksten kommer til å fortsette, men med fallende takt, frem mot 2020.
Les sakene:
Sterke boligpriser de neste tre årene
Du får over 50.000 kroner mer i lommeboken
SSBs prognose om en slik "myk landing" i boligmarkedet tror ikke Andreassen på.
- Det bir ikke myk landing hvis SSBs prognoser går inn. Da blir det en hard landing etterpå. Bare dersom boligmarkedet snur i god tid før 2020, kan det bli en myk landing, mener Andrassen.
Tror boligfesten vil ta slutt
Så tror han da også at det vil skje. Allerede neste år, eller året etter, kan boligprisveksten i Norge begynne å bremse kraftig.
Om det skjer allerede neste år, eller året etter eller senere vet han ikke. Han mener at boligprisene i dag er høyere enn den langsiktige likevekten i dette markedet, og at prisene, eller i det minste realprisene, er lavere om fem til ti år enn i dag.
- Jeg venter meg boligprisøkning på knapt fem prosent neste år. Deretter tror jeg prisveksten blir dempet - og en dag kan de falle, men nøyaktig når vet jeg ikke, sier han.
Begrunnelsen for spådommen er at også norske myndigheter og banker vil stramme inn på kredittgivningen fremover - selv om det sitter litt lenger inne enn i Sverige. Han understreker at utlånsfesten i Norge kan og vil bremses med flere tiiltak, ikke bare forbud mot avdragsfrihet.
- Myndighetene stiller strengere krav tiil bankens egenkapital ved utlån til bolig.
- Det stilles strengere krav til stresstester av kunden.
- Myndighetene vil følge bankene tettere.
Tvungne avdrag i stedet for høye renter?
Når det gjelder kravet om avbetaling på boliglån - eller forbud mot avdragsfrihet om du vil - er det et virkemiddel Andrassen har betydelig sans for.
- Hva folk er villlig til å betale for en bolig, er også veldig styrt av hva det koster i løpende utgifter i dag. Folk ser ikke på fremtidige sannsynlige renteutgifter eller fremtidige avdrag.
Derfor mener Andreassen det ville være fornuftig å ytterligere begrense mulighetene til avdragsfrihet i alle fall i perioder med ekstremt lave renter, som nå.
- Norge har allerede innført regler som sier låntakere må betale avdrag for boliglån som er over 70% av boligens verdi. Det har nok vært litt ulikt hvordan dette praktiseres, men bankene blir nå fulgt bedre opp. Men 70-prosent-streken er jo ikke hugget i stein. Det kan vurderes om man skal betale avdrag for eksempel for lån over 60% av boligens verdi, sier Andreassen.
- Slik ville man vendt folk til hva et lån koster. Folk har mangelfull forståelse for det i dag, mener han.
Andreassen mener ytterligere begrensninger i avdragsfriheten er et mulig virkemiddel i perioder der Norges Bank ser at de egentlig burde hevet renten, men ikke kan av hensyn til eksportindustrien.
- Det ville gitt samme effekt som å heve renten, sier han.
Sikker på retningen
Om nedgangen i prisene blir i form av et krakk, korreksjon eller bare lav vekst vet han ikke.
- Norske banker vil stramme inn kredittgivningen de neste kvartalene eller årene. Myndighetene vil øke egenkapitalkravet for utlån til bolig. Om det dunker ut boligmarkedet allerede i 2013 er jeg ikke sikker på. Men fortegnet er jeg sikker på, sier han.
Boligmarkedet kan dessuten gå på en smell, også uten at bankene strammer inn på sine utlån, understreker han.
- Vi er utsatt, der alle faktorene som bidrar til økte boligpriser nå er til stede samtidig: Høy innvandring, lav rente, lav arbeidsledighet, høy oljepris, høy lønnsvekst. Om bare et par av de faktorene endres litt, kan det gi en nedgang i boligprisene - som forsterkes av folks fremtidige forventninger til prisutviklingen, påpeker han.
Så lenge rentene er rekordlave og alle har jobb, klarer riktignok de fleste å betjene lånene sine. Likevel er det en stor andel som får lån med avdragsfrihet i Norge. Finansavisen skrev nylig at hele 48 prosent av DNBs utlån de siste tre årene er gitt med avdragsfrihet.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.