Lasse Evensen er høyt og lavt. Han legger seg på alle fire, og stikker hodet inn i skap. «Bang». Et lite hopp og gulvet gynger. Evensen stopper opp. Lytter og noterer, før han forsvinner ned i kjelleren til bygården fra 1929.
- Folk tror at vi takstmenn har røngtensyn – at vi kan se gjennom veggen, sier den erfarne takstmannen. Han rister på hodet.
- Det stemmer altså ikke.
Les også på DN.no i dag: Kun ett år igjen med boligprisvekst
Varierende kvalitet
Hvert eneste år bruker nordmenn milliarder av kroner på å flotte opp boligene sine med estetiske oppgraderinger og praktiske løsninger, mangler kunnskap om hva som er lønnsom bruk av oppussingskronene.
En ny undersøkelse fra Sintef Byggforsk viser at færre enn én av ti huseiere bruker penger på nødvendige utbedringer.
Prioriteringene har satt sitt preg på den norske boligmassen, understreker forskningsleder Birgit Risholt.
- I tillegg er det en god del nordmenn som gjør alt selv. Da blir kvaliteten litt varierende, sier Risholt.
Tar du vare på boligens FVD-mappe? Det bør du nå gjøre: Nå kommer de obligatoriske tilstandsrapportene
Kortsiktige løsninger
Cirka 100 hus bygget på 1980-tallet er grundig gjennomgått. Mens differansen mellom antall skader og antall utbedringstiltak er størst i kjellere og på grunnmurer, finner Sintef-forskerne de mest omfattende skadene på bad og i vaskerom som allerede er renovert.
- I flere tilfeller ble nye fliser lagt rett oppå gammelt gulv, uten at det ble lagt membran eller skiftet sluk. Slike gjør-det-selv-løsninger forbedrer ikke husets tekniske tilstand, og lønner seg ikke på sikt, sier Risholt.
Overser skadene
Forskningslederen understreker at mange huseiere ikke er klar over feilene som lurer under overflaten i hjemmene deres. Samtidig peker hun på at oppsiktvekkende mange velger å overse allerede påviste skader.
Konsekvensen kan fort bli et realt prissjokk.
- La oss si at det koster 20.000 kroner å få utbedret en lekkasje på et tak. Snakker vi om en skade som får stå som den er, slik at taket råtner, snakker vi fort om kostnader som er 10 til 20 ganger høyere for å få utbedret dem, sier Risholt.
Takstrapportens mangler
På bakgrunn av det som kom frem i kartleggingen, vil Risholt komme med en kraftig advarsel til alle som idag er på boligjakt.
- Det er like sannsynlig at et hus som fremstår som moderne og oppusset har feil og mangler, som dersom huset ikke har gjennomgått en slik oppgradering, sier byggforskeren.
Budskapet er videre å ikke stole blindt på takstrapportene, som viser seg å både være mangelfulle og av varierende kvalitet.
Direktør Arne Andenæs Huser i Norsk Takseringsforbund er delvis enig.
- Det er klart man kan stole på en takst, men påstanden må sees i sammenheng med at mange dessverre tror at takstrapporten er en tilstandsrapport. Taksten leses således ofte uten å nødvendigvis vite hvilke undersøkelser som faktisk er gjort og hvilken type rapport det er som ligger foran dem, sier Huser.
- Overraskelsen blir derfor desto større når uhellet er ute, og det viser seg at boligen har mer eller mindre alvorlige skjulte mangler, sier han.
- Generell vurdering
Evensen bruker nesten to timer på å taksere leiligheten med tre soverom på Briskeby i Oslo. Mot slutten av dagen har takstmannen målt fukt og sjekket trykket i vasken. Han har latt seg begeistre av eikegulvet med fiskebensmønster i stuen, men rynket på nesen av mangelen på lufteluke under badekaret.
- Det er viktig å huske at taksten er en generell vurdering som gir en indikasjon på hvor mye boligen er verdt. Vi bryter ikke opp noen konstruksjoner, understreker han og legger til:
- Vi takstmenn får også enkelte tilbakemeldinger fra meglerne som vil ha endringer i det negative vi skriver i taksten. Derfor står jeg fast ved at folk ikke skal stole blindt på denne.
Generelt vil han alltid råde boligkjøpere om å se etter årstall.
- I mine vurderinger er jeg nøye på å få med dette. Når badet er gammelt, må man være som kjøper være klar over at det her kan være skjulte feil og mangler, sier takstmannen.
Dette er et poeng som også Risholt i Sintef er opptatt av å trekke frem.
- Selv om huset var bra for ti år siden, må det tas hånd om. Drenering, vinduer og tak. Her må det gjøres en større jobb hvert 30 år, sier forskeren.
Sjekkliste for boligen: Slik gjør proffene det
Baderommet
Evensen starter med å sjekke at det er fall mot sluk. Deretter fjerner han slukristen, ser at det er membran mellom flis og gulvplaten og sjekker hvor gammel membranen er.
- Vi er også veldig opptatt av at det er gjennomgående fuger med silikon i overganger gulv og vegg, forteller takstmannen.
En indikator blir tatt i bruk for å måle fukt. Evensen understreker at verkøyet er forbeholdt fagkyndige.
- Separat sett er ikke dette et godt nok verktøy til å si om badet er dårlig eller bra. Fuktverdiene må måles i kombinasjon med at badet er i bruk og det er en forutsetning å ha trenet øye, sier han.
Evensen ser også nøye på baderommets konstruksjon. Han er misfornøyd med at det ikke finnes lufteluke under badekaret på badet i denne leiligheten. Det vil han kommentere i takstrapporten.
- Dette kan være en typisk årsak til såkalte skjulte feil og mangler, sier han.
Kjøkkenet
Evensen åpner skap og sjekker hva slags vannkran som finnes. Han spør boligeierne om årstall, før han tar en test av vanntrykket.
- Fyller du en ti liters bøtte på et minutt, er det godt vanntrykk, forteller takstmannen.
Stuen
- Her registrerer jeg med en gang at det er brannsikker matte foran peisen, sier Evensen idet han inntar stuen i leiligheten.
- Jeg kommer imidlertid til å kommentere at ideelt sett bør ikke pipen og kappen kles med glassfiberstrie. Der skal det egentlig være materiale som mur, og ikke tapeter og treverk, tilføyer han.
En flott, gammel eikeparkett i fiskebeinmønster setter et fint preg på rommet.
- Hvis jeg lurer på om det er trebjelkelag eller betong, gjør jeg et hopp og ser om det rister. Da er det trebjelkelag, noe som kan være en risikokonstruksjon. Ettersom dette er første etasje, må jeg ned i kjelleren og se, forteller takstmannen.
Annet
På en takst står det ikke noe detaljert om det tekniske, men Evensen registrer at det er automatsikring i denne leiligheten.
Videre er han opptatt av fyringsenheter. Om det er sentralfyring som går på olje, vannbåren varme, fjernvarme eller elektrisk, er viktig både av hensyn til utgifter og miljøet.
- Her er det sentralfyring. Når det er en slik gammel løsning med radiatorer, må man se hvor stor andel av fellesutgiftene som går til fyring. Generelt er det mye mer kostbart å bo i et gammelt hus enn et nytt hus. Fyringsenheter er generelt viktig, både for kjøperen og miljøet.
Når det gjelder isolasjon, gjør ikke takstmannen så mye mer enn å se at det er tykke vegger, noe som gir god isolasjon. I den sammenheng er også vinduer relevant.
I tillegg forteller han at folk generelt er veldig opptatt av god ventilasjon, kanskje spesielt på soverom.
Evensen tar også en titt i kjelleren til bygget. Å ta en titt på fellesområder for å få et bilde av byggets tilstand, er noe han råder alle boligkjøpere.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.