Leilighetene i «Funkisgården» på Torshov er et av mange eksempler på såkalte lavinnkuddsboliger - med høy fellesgjeld og husleie som fort kan stige til det dobbelte - og vel så det. Det er tikkende gjeldsbomber, mener megler Espen Fjeld.
- Gården er rett og slett farlig, mener Fjell, megler i Areal Eiendomsmegling på Torshov. Han og de andre meglerne ved kontoret er blitt enige om å takke nei til å selge leiligheter i gården, som går under navnet «Funkisgården». Gården består av 135 leiligheter med adresser i Hans Nielsen Hauges gate, Carl Jeppesens gate og Åsengata på Torshov i Oslo.
Selskapet NordicGateEiendom kjøpte gården av Oslo Kommune for nær 130 millioner kroner i 2004, rehabiliterte den og solgte leilighetene videre som andelsleiligheter med relativt lave innskudd og høy fellesgjeld.
Sliter med å betale
Ifølge Fjeld er fellesgjelden i gården så stor at det innebærer en risiko å kjøpe leilighet i ett av de fire borettslagene som drifter de 135 boenhetene. I takt med at renten på felleslånene har økt, har beboernes månedlige utgifter skutt i været. For noen er felleskostnadene idag nesten dobbelt så store som da de flyttet inn, og flere sliter med betalingen. I et borettslag er andelseierne kollektivt ansvarlig for borettslagets fellesgjeld. Dersom noen ikke betaler, vil byrden bli skjøvet over på de andre andelseierne.
Vil ikke ha hyllevarmere
- Vi vil ikke være bekjent av å selge leiligheter som innebærer en reell økonomisk fare for kjøper. Som megler har du et ansvar og en opplysningsplikt, og om du ikke informerer grundig nok kan du faktisk bli straffet. Skal vi selge leiligheter i denne gården må vi legge alle kort på bordet, og gjør vi det, tviler jeg på at vi får solgt dem, sier Fjeld, som nylig avslo en konkret henvendelse om et oppdrag. Han tror flere ser at det kan bli vanskelig å betjene gjelden fremover og derfor ønsker seg ut av konseptet.
For øyeblikket er seks leiligheter i gården lagt ut for salg. Noen har ligget ute i tre-fire uker, noen har vært gjennom mer enn en visningsrunde, noen er annonsert for andre og tredje gang. Fjeld tror det vil bli vanskelig å finne kjøpere.
- For oss som lever av å selge leiligheter er det ikke gunstig å sitte med leiligheter vi ikke får solgt. En hyllevarmer er ikke heldig for oss, sier Fjeld.
Etter det Dagens Næringsliv har grunn til å tro har de fire borettslagene en samlet fellesgjeld på rundt 180 millioner kroner. Lånet er ulikt fordelt på de fire borettslagene, og har en avdragsfrihet på ti år.
- For å få betalt ned på felleslånet, vil borettslagene måtte øke felleskostnadene enda mer fremover. Når perioden med avdragsfrihet er over, vil man få avdragene på toppen. Jeg tror mange har gått inn i konsepter som dette uten å tenke godt nok gjennom konsekvensene, sier han.
- Husleien skremmer
Megler Hege Thomstad i Thomstad & Moen Eiendomsmegling har en leilighet på 54 kvadratmeter i «Funkisgården» for salg. Prisantydningen er på 775.000 kroner, andelen av fellesgjelden på 1,4 millioner kroner og månedlige felleskostnader på 7569 kroner. Leiligheten har ligget på Finn.no i rundt fire uker, ikke helt uvanlig for leiligheter med mye fellesgjeld, ifølge Thomstad.
- Her tror jeg det er husleien, som jo har sammenheng med fellesgjelden, som er egnet til å skremme folk, sier hun.
Hun påpeker også at det har vært skrevet mange advarende artikler om denne typen leiligheter, og tror det bidrar til at salget kan gå sakte.
- Det er generelt min erf#229 når det gjelder leiligheter av denne typen, meglere vil stort sett ikke innrømme det, men det er riktig at det er vanskeligere å selge leiligheter med høy fellesgjeld og høye fellesutgifter nå enn for bare et halvt år siden, sier hun.
Hun har forståelse for at enkelte meglere ikke ønsker å selge denne typen leiligheter, som fort kan bli liggende som «hyllevarmere».
Oppstartsproblemer
Stig Reklev, megler i iHUS, har også en leilighet i «Funkisgården» for salg. Han sier seg enig i at det er mange «tjafsete» borettslag rundt omkring, men etter hans mening er ikke borettslagene i «Funkisgården» blant disse. Reklev, som var blant meglerne som solgte leilighetene på oppdrag fra utbygger i 2005, sier han kjenner gården godt.
- Gården har hatt en del oppstartsproblemer, blant annet knyttet til at den første forretningsføreren ikke hadde tilstrekkelig kompetanse på borettslagsdrift. Nå er Oslo og Omegn Boligforvaltning inne som forretningfører, og det er ryddet opp i forholdene, sier han.
Under takst
Flere av leilighetene som er lagt ut for salg i «Funkisgården» har en prisantydning som ligger et godt stykke under verditakst. Reklev tror først og fremstdet skyldes at taksten er for høy, og at mange har urealistiske forventninger til hva de kan få for boligen.
Ifølge boligprisstatistikken fra Norges Eiendomsmeglerforbund var gjennomsnittlig formidlingstid i Oslo 14 dager i februar. At flere leiligheter i «Funkisgården» blir liggende usolgt i ukevis er ifølge Reklev ikke noe tegn på at de er vanskelig å få solgt.
- Markedet er nok blitt litt mer selektivt, men jeg opplever ikke at det er spesielt vanskelig å få solgt denne typen leiligheter, sier han.
Les mer om flere boligfeller i DN Privatøkonomi som følger som bilag i dagens papirutgave av Dagens Næringsliv.
Mandag 12. mars klokken vil dn.no ha nettmøte om boligmarkedet. Send inn dine spørsmål nå!
Diskuter saken!(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.