I dag kom Norges Bank med rentemeldingen boligeiere med store lån ventet seg og håpet på: Styringsrenten holdes uendret på 1,5 prosent. Ifølge sentralbanken vil renten stige, men fremdeles holde seg på historisk lave nivåer i årene frem til 2015.
Les saken: Holder renten i ro
Dermed har boligeiere fortsatt gode muligheter til å få ned boliggjelden til behagelige nivåer i løpet av tiden som gjenstår med lave renter, mener privatøkonomi-ekspert.
Samboerparet Siv Therese Underland (37) og Espen Johanson (42) er i full gang med å utnytte muligheten.
De kjøpte bolig sammen akkurat da finanskrisen slo til i 2008. Da var boligrenten kommet opp i rundt syv prosent i Norge. Siden har rentenivået fulgt etter resten av verden: Rett til bunns. Og omtrent der kommer renten til å ligge lenge, skal man tro Norges Banks rentebane.
Familien i Trondheim har allerede i år flere hatt mye mer å rutte med hver måned enn da de kjøpte, som følge av rentefallet. Inntil for et år siden brukte samboerparet de ekstra pengene på nødvendig oppussing og lignende.
- Pengene kommer godt med til andre ting når man har kjøpt bolig. Men nå som vi har kjøpt inn det meste, fant vi ut at vi kunne bruke pengene på å betale raskere ned på lånet i stedet. Hvis vi noen gang skal klare å gjøre det, må det gjøres nå som renten er så lav, sier Siv Therese Underland til DN.no.
Dersom samboerparet hadde fulgt den opprinnelige nedbetalingsplanen, ville månedlige avdrag og renter på lånet vært omlag 20.000 kroner. Nå nøyer de seg ikke med det, og betaler 4.200 kroner ekstra ned på lånesaldoen hver måned. Og det har de tenkt å fortsette med.
- VI har ingen planer om å slutte å betale inn ekstra. Det er heller snakk om å øke på, sier Underland.
Med en romslig tomannsbolig på 166 kvadratmeter er det mer enn god nok plass for samboerne og deres to barn.
- Vi planlegger ikke flere barn, så det holder i massevis i flere år.
Dermed er familien på fire fra Trondheim blant de heldigste i et allerede heldig boligeierland. De kjøpte boligen mens prisene ennå var et godt stykke under dagens nivå, har spart en masse penger i renteutgifter i årene som fulgte, samtidig som verdien av boliger i Norge har steget. Når de nå bruker rentegevinsten til å betale ned ekstra på lånet, er resultatet at gjeldsgraden på boligen har sunket og kan synke raskt videre fremover.
Gjeldsgraden er andel gjeld i forhold til markedsverdien på boligen til enhver tid.
Vinningen opp i spinningen
Assisterende fagdirektør i Finansnæringens Fellesorganisasjon (FNO), Rolf Mæhle, anbefaler alle med høy gjeldsgrad å vurdere å gjøre som familien fra Trondheim - få ned gjelden så fort du klarer.
- Jeg vil si at man bør prioritere å få ned gjeldsgraden til den er under 60 prosent, sier Mæhle til DN.no.
Han påpeker samtidig at det ikke er alle som tjener like mye på de lave rentene, og stigende boligprisene - dersom man ser på hele bildet.
- Det er et poeng at lavere lånerenter bidrar til å presse boligprisene opp. Sånn sett kan du si at en fersk boligkjøper kan glede seg over lave lånerenter, men han eller hun må låne mer for å kjøpe boligen fordi de lave rentene har presset boligprisene oppover, påpeker Mæhle.
Nedenfor kan du se hvordan lave renter, ekstra innbetaling på lånet og stigende boligpriser har senket, eller kan senke, gjeldsgraden din i turbofart.
Rente: 7 %
Månedlige renter og avdrag: 17.300 kroner
Så faller rentenivået til dagens nivå: 3,5 %
Månedlige renter og avdrag blir da: 13.000 kroner
Besparelse per mnd: 4.300 kr
Dersom man allerede fra 2008 brukte rentebesparelsen på ekstra nedbetaling av lånet, ville det gitt følgende effekt:
* Lånesaldoen synker med 51.600 kroner ekstra i året, som følge av den ekstra nedbetalingen (4.300 kroner per måned).
* Dette kommer i tillegg til at nedbetalingsbeløpet øker automatisk når renten faller på et annuitetslån. Ved halvvering av renten på et lån på 2,25 millioner kroner, vil lånets størrelse bare som følge av dette være 116.000 kroner lavere etter fem år, enn om boligrenten hadde blitt liggende på syv prosent, uten at låntager betaler inn noe ekstra selv.
* I kombinasjon med ekstra innbetalinger på 4.300 kroner måneden vil lånet på 2.250 millioner kroner falle til rundt 1.539.000 kroner etter fem år.
* Dersom man legger til grunn boligprisutviklingen de siste årene, vil en bolig som kostet tre millioner kroner i 2008 nå være verdt 3,9 millioner kroner.
* Mens belåningsgraden var på 75 prosent da boligen ble kjøpt, vil nå belåningsgraden være nede i 39,9 prosent av boligens verdi, dersom rentegevinsten går til ekstra nedbetaling på lånet.
* Dersom man ikke betaler ned noe ekstra selv på lånet, vil belåningsgraden synke fra 75 prosent til 46,1 prosent.
* Hadde rentenivået holdt seg på syv prosent og boligprisene ikke økt, ville belåningsgraden på boligen til 3 millioner kroner i 2008, bare sunket fra 75 prosent til 63,8 prosent i dag.
OBS: I regnestykket er det ikke tatt hensyn til redusert skattefradrag som følge av lavere renter. Dersom renten faller fra 7 til 3,5 prosent på et lån på 2,25 mill. vil det gi 22.000 kroner mindre å trekke fra på skatten første året (1837 kr/mnd).
Nye gyldne år i vente
Det er selvsagt ikke gitt at rentenivået vil holde seg lav de neste fem årene, selv om de fleste prognosene tyder på det. Enda større utsikkerhet knytter seg til den andre forutsetningen for at gjeldsgraden skal synke raskt "av seg selv", nemlig fortsatt økning i boligprisene.
Det er nok av dem som advarer mot en boligboble i Norge. Men dersom man legger prognosene fra for eksempel DNB og Statistisk sentralbyrå (SSB) til grunn, skal boligprisene fortsette opp 18-27 prosent de neste fire årene.
De som i dag har høy gjeld i forhold til boligens verdi, har med andre ord en gyllen mulighet til å få gjeldsgraden raskt ned i årene som kommer. Og skulle boligprisene ikke øke, eller til og med falle vil forsert nedbetaling av lånet mens renten er lav bli enda mer verdifullt og viktig - for ikke å risikere å sitte med lån opp til pipen.
Hos familien Underland/Johanson i Trondheim har de så langt sett belåningsgraden falle fra temmelig nervepirrende 92 prosent da de kjøpte, til 67 prosent i dag, fire år senere. Med den forserte nedbetalingen, kan belåningsgraden falle raskt videre i årene som kommer.
På et eller annet tidspunkt kan det være at de finner ut at gjeldsgraden er lav nok og at de kan bruke pengene på noe annet.
- Det kan da eventuelt bli aktuelt å bruke pengene på å oppgradere en hytte vi har arvet, sier Siv Therese Underland.
I mellomtiden nyter hun og familien fruktene av det lave rentenivået - og det tror hun de vil gjøre en god stund til.
- Før fulgte jeg godt med på hva som skjedde med styringsrenten. Nå er det ikke så spennende lenger, for jeg føler at det ikke er noen stor fare for at renten settes opp på lang tid, sier hun.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.