Stakkars sentralbanksjef Svein Gjedrem. Eller egentlig stakkars oss alle.
Uansett hvordan Norges Bank setter renten får det en eller annen negativ effekt.
Holder han renten for lav fyker boligprisene i været i et tempo som øker faren for en boligboble for hver måned som går.
Siden november 2008 har boligprisene steget 15,9 prosent. I en prognose DnB Nor Markets publiserte i dag, anslår de at boligprisene kommer til å stige ytterligere 17 prosent til sammen de neste fire årene.
Les saken: Solid boligprisoppgang neste fire år
Men Gjedrem kan ikke øke renten ukritisk for å dempe prisveksten. Gjør han det er det som anabole steroider for en allerede sterk norsk krone - noe som igjen er kryptonitt for den norske eksportindustrien.
Senest i dag, tirsdag, gikk sjeføkonom i Nordea, Steinar Juel, ut og antydet at sentralbanken kan bli tvunget til å avlyse planlagte rentehopp som følge av den sterke norske kronen.
Les hele saken: - På grensen til å avlyse rentehoppet
Les også: - Det evige dilemmaet
Upopulære virkemidler
Dette dilemmaet i forhold til å tøyle boligprisene vil sentralbanken alltid stå overfor så lenge lite annet enn høy rente bidrar til å holde ivrige norske boligkjøpere i tømmene.
Men er det i det hele tatt mulig å forhindre oppblåsingen av boligbobler i perioder med behov for ekstremt lav rente?
Ja, mener eksperter innen privatøkonomi og boligmarkedet DN.no har spurt til råds.
Professor ved Norges Handelshøyskole (NHH), Ola H. Grytten, foreslår en kurv med seks tiltak man kunne tatt i bruk for å hindre store svingninger i boligprisene:
- Ta mer hensyn til eiendomsmarkedet ved rentesetting (i dag teller kun leiemarkedet med når man måler inflasjonen)
- Beskatte eiendom høyere
- Gjøre det lettere å fremskaffe tomter
- Strengere krav til bankene med henblikk på utlånspolitikk/sikkerhet for utlån
- Unngå pengemessig oppblåsing - altså at penge- og kredittveksten blir for stor.
- Konjunkturutjevningspolitikk
Så vil sikkert mange innvende: Dersom dette faktisk er svarene på en av våre største økonomiske utfordringer, hvorfor er ikke tiltakene iverksatt for lengst?
Grytten tror han vet hovedårsaken:
- Det meste av dette vil være politisk betent, sier han til DN.no.
Men selv om politikerne nok har tenkt tanken, men ikke våger å si det høyt, er det stadig flere som tar til orde for strengere regulering av et av verdens mest liberaliserte boligmarkeder.
En av dem er Agnes Bergo, daglig leder i den uavhengige finansrådgivningstjenesten Pengedoktoren.
- Jeg mener myndighetene ved hjelp av skatte- og avgiftspolitikken kan klare å ”motkonjunkturregulere” boligprisene, sier hun til DN.no.
Det innebærer imidlertid et angrep på mye av det som har gjort nordmenn til en av verdens mest boligeiende og boligelskende folk:
* Eiendom har lavere formueskatt enn andre aktivaklasser man som privatperson kan investere i (fordi eiendommenes verdi settes betydelig lavere enn markedsverdien, mens andre aktivaklasser teller 100 prosent).
* Private boliger og hytter har delvis fritak for skatt på gevinst ved salg.
* Skattereglene ved utleie er gunstige.
Lik beskatning
Bergo foreslår derfor nøytral beskatning. Det vil i praksis si at man enten må gjøre andre investeringer, som bankinnskudd og aksjer, like gunstig beskattet som eiendom er i dag, eller at eiendom beskattes like strengt som andre investeringer i dag.
- Dersom skattereglene gjøres like for alle aktivaklasser, vil det ikke lenger være noe skatteinsentiv å putte pengene i fast eiendom. Lav rente vil fremdeles stimulere til låneopptak, men nå vil pengene bli spredd på alle aktivaklasser fordi skatten er lik. Det vil fungere som motkonjunktur på boligprisene ved at lav rente ikke ensidig fører til prisoppgang på boliger, resonnerer hun.
Bergo, som også foreleser i økonomi ved NHH, understreker samtidig at dette er et prinsipielt syn på hvordan skatte- og avgiftspolitikken kan innrettes for å motvirke boligbobler.
- Når dette er sagt, så mener jeg personlig at bolig bør skjermes for skatt fordi bolig ikke er en investering, men en nødvendighet.
- Boligbobler kan være farlige
Men nettopp bolig som et nødvendighetsgode er også en av grunnene til at det er så viktig å forhindre vill vekst i prisene, påpeker NHH-professor Ola H. Grytten.
- Boligbobler i seg selv kan gjøre sitt til at mange får problemer med å komme seg inn i boligmarkedet, sier Grytten.
Forestillingen om sammenhengen mellom stadig økende boligpriser og økonomisk lykke er imidlertid temmelig inngrodd både blant folk og finansinstitusjoner, registrerer professoren.
- Boligbobler kan være farlige. Men historisk sett har norske banker tapt lite på boliger. Når boblene først sprekker, kan det imidlertid forsterke finanskriser og konjunkturnedganger. Det kan også gjøre at både investorer og vanlige selveiere går på store tap, sier han.
Selv om Norge opplevde et voldsomt boligkrakk i perioden 1987-92/93, med et fall i realprisene på 40 prosent, tror ikke Grytten at det er noen umiddelbar fare for at det skal gjenta seg.
- Hvor mye boligprisene kan falle eller kommer til å falle ved et eventuelt nytt krakk nå vet ingen. Mange andre land med tilsvarende eller til og med lavere boligprisvekst som vi har hatt siden 1993 har opplevd et fall på 20-35 prosent nå. Det er imidlertid langt der fra til at vi skal oppleve det samme. Om det skal skje her må vi trolig ha et betydelig negativt, makroøkonomisk eller finansielt sjokk, sier han.
Les også: - Boligprisene er for lave
Diskutér saken under.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.