Den senere tid har bankene merket en betydelig økning i etterspørselen etter fastrente, trolig som følge av kombinasjonen lave fastrenter og økte forventninger om stigende flytende renter.
Les: Regn med dobbelt så høy rente og - Nesten dumt å ikke binde renten nå
Ifølge en spørreundersøkelse utført av Ipsos MMI for DNB var det på slutten av fjoråret mer enn dobbelt så mange som valgte fastrente sammenlignet med året før. Likevel sverger fortsatt 87 prosent til flytende rente.
Fastrente, men ikke fastlåst
En av grunnene til at de fleste nordmenn vegrer seg for å binde renten på boliglånet, er antagelig frykten for å sitte "fanget" i et dyrt lån som det koster flesk å bryte ut av.
I alle fall frykten for å bli fanget kan være noe overdrevet, synes assisterende direktør Rolf Mæhle i Finans Norge.
- Det er fullt mulig å komme seg ut av et fastrentelån.
Temmelig enkelt er det også, mener han.
- Vi gikk faktisk ut av vårt tiårige fastrentelån i går. Det ordnet vi i nettbanken, gjennom elektronisk signering av nye lånepapirer. I dag har vi flytende rente igjen på hele boliglånet, forteller Mæhle.
Den store angsten for mange er å bli sittende med en fastrente langt over den flytende. Da har man valget mellom enten å fortsette og betale mye mer enn naboen - eller å betale banken en kompensasjon for å bryte ut av fastrenteavtalen, såkalt overkurs (se eksempler i rammen til høyre).
Overkurs:
Hvis fastrenten for tre års binding ligger på tre prosent når du går ut, må du betale banken erstatning tilsvarende rentedifferansen mellom dette og din fastrente ganger antall resterende år av bindingen. I dette tilfellet én prosent av en million kroner i tre år.
Erstatningen til banken blir da 9708 kroner i året * 3 = 29.126 kroner.
Underkurs:
Hvis fastrenten for tre års binding ligger på fem prosent når du går ut, får du av banken et beløp tilsvarende rentedifferansen mellom dette og din fastrente ganger antall resterende år av bindingen. I dette tilfellet én prosent av en million kroner i tre år.
Betalingen fra banken til deg blir da 9524 kroner i året * 3 år = 28.571 kroner.
Regningen trenger ikke være tap
Mæhle hadde 8,5 år igjen av fastrentelånet på ti år, og betalte i går banken sin en erstatning da han gikk ut av fastrenteavtalen. Årsaken er at fastrenten for binding i den gjenstående perioden lå litt under 4,9 prosent, nivået Mæhle hadde bundet på.
Årsaken til at familien Mæhle ville oppheve fastrentelånet, er at privatøkonomien deres er blitt mer robust.
- Vi har gått fra høy belåning til lavere belåning og føler ikke samme behov for likviditetssikring nå som da vi inngikk avtalen, forteller Mæhle.
Selv om det er en fare for å måtte betale banken potensielt store beløp for å bryte ut av en fastrenteavtale, er ikke faren for å tape mye penger så stor som mange kan ha inntrykk av.
- For det første får man trukket en eventuell overkurs fra på skatten, på samme måte som renteutgifter ellers, påpeker Mæhle.
Det vil si at man får 28 prosent av erstatningen til banken igjen i form av lavere skatt.
Stor engangsregning
Dessuten er det, i alle fall i teorien, slik at eventuell erstatning til banken tilsvarer omtrent det man til sammen sparer ved lavere rente på det nye lånet i de årene som gjenstod av bindingstiden. Dagens fastrentetilbud er nemlig alltid en funksjon av hva markedet forventer at renten skal ligge på i snitt i årene fremover.
Sagt med andre ord: Om du må ut med for eksempel 30.000 kroner til banken i erstatning, er det fordi markedet forventer et rentenivå som gjør at du vil spare nettopp 30.000 kroner i renteutgifter på å gå ut av avtalen.
- For de som får overkurs og må betale til banken kan det være en utfordring at det er vanskelig å betale et stort beløp på en gang, selv om man kan få tilbake pengene gjennom lavere renter i årene som kommer, understreker Mæhle.
Man kan også få penger igjen fra banken (underkurs) om man går ut av avtalen når markedene forventer høyere renter enn du har bundet på.
- I utgangspunktet er sannsynligheten for overkurs eller underkurs 50/50. Det er ingen gitt å si noe sikkert om den fremtidige renteutviklingen. I den relativt korte perioden vi har hatt vårt fastrentelån, har vi både sittet med over- og underkurs, sier Mæhle.
I de tilfellene der du kan kreve banken for penger (underkurs) ved å gå ut av fastrenteavtalen, vil bare tiden vise om det faktisk er den gevinsten man tror. Går det som rentemarkedene tror, vil du jo måtte betale omtrent tilsvarende mer i flytende rente eller nytt fastrentelån.
Kombiner fast og flytende
Problemet med en stor fastrenteregning på en gang, løste Mæhle enkelt ved å trekke opp lånerammen i det nye lånet tilsvarende regningen for å gå ut av fastrenten. Det forutsetter imidlertid at du har god nok sikkerhet i boligen din til at banken lar deg gjøre nettopp det.
For de som har høyere belåningsgrad kan Mæhle anbefale et annet grep - også det har han testet selv.
- Da vi bandt renten, gjorde vi det på 40 prosent av lånet, sier Mæhle.
Da kan man betale ned litt fortere på det lånet som har flytende rente, og trekke kreditten opp igjen om nødvendig.
Det samme trikset anbefaler forbrukerøkonom Silje Sandmæl i DNB.
- En god løsning for mange er en kombinasjon av både fast og flytende rente. Slik beholder du noe av fleksibiliteten i tillegg til at du har en forutsigbar del.
Kan flyttes til ny bolig
En annen vanlig innvending mot fastrentelån, er at du ikke kan ta det med deg til en ny bolig uten å utløse overkurs/underkurs. Den begrensningen gjelder i alle fall ikke i DNB lenger, forsikrer Sandmæl.
- Hvis du bytter bolig kan du flytte med deg fastrentelånet, under forutsetning av at den nye boligen har tilsvarende sikkerhet, sier hun.
Om den nye boligen utløser et høyere lån i forhold til boligens verdi, vil lånebetingelsene som regel bli dårligere enten du har fastrente eller flytende rente.
Enda en ting som mange holder mot fastrente er at det er banken selv som beregner overkurs eller underkurs etter eget forgodtbefinnende. Det er ikke sant. Reglene for fastsettelse av over- og underkurs er regulert i finansavtalelovens § 54.
- Snakk med banken om hva det vil koste deg før du går ut av en fastrenteavtale, anbefaler Silje Sandmæl i DNB.
Ifølge DNBs egne regler inntrer retten til eventuell rentegevinst bare når kreditten har hatt fast rente i en uavbrutt periode på ett år før tidspunktet for beregning av rentegevinsten. Begrensningen gjelder likevel ikke ved salg av kredittkundens pantsatte bolig, kredittkundens død eller debitorskifte ved samlivsbrudd.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.