Krisen i den internasjonale økonomien og prisfall på eiendommer i utlandet gir gode kjøpsmuligheter. Men faren for å gå skoene av seg er også større, advarer advokatfullmektig Line Juuhl og advokat Roberto Ortega i advokatene Andersen og Bache-Wiig.
I de varmeste månedene er det "sommerferie" i visningmarkedet i Europa, men i september er det igang igjen for fullt.
- Vi har merket økt pågang av folk som har fått problemer i forbindelse med kjøp av bolig i utlandet, etter at krisen satte inn, særlig Spania sier Ortega.
Juuhl og Ortega jobber begge med internasjonal arverett, fast eiendom og norsk-spanske skatterelasjoner.
Og dette skjer samtidig som Spania er det landet hvor flest nordmenn planlegger å kjøpe feriebolig.
Les også: Spania-boom for solhungrige nordmenn
- Mange luringer
- Jeg tror mange selgere satser på Spania nå. Når et marked har vært så turbulent, er det mange luringer som går inn, og skal gjøre et klipp på ikke fullt så lure nordmenn, sier Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.
- Husk at hvem som helst kan dra til Spania og kalle seg megler. Det er i liten grad lovregulert i Spania. Og da sier det seg selv at det oppstår mye rart, sier Juuhl.
Eiendomsmegler er altså ingen vernet tittel, og eiendomsmeglerne er ikke underlagt noe tilsyn.
- Folk må være klar over at det ikke er pålagt forsikring for de som opererer som megler der nede. Og klientkontoen har heller ikke samme vern som i Norge, sier Juuhl.
Derfor er rådet at man velger å la seg bistå av en norsk megler som må svare for Finanstilsynet, hvis noe skulle oppstå.
- Folk skal også være klar over at meglere i Spania er selgers representant, fordi det er selgeren som betaler meglerens kommisjon. Og bruk heller ikke selgers advokat – etter som dere ikke har sammenfallende interesser, råder Juuhl.
Flere tabber grunnet krisen
Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret mener det er tryggest å kjøpe brukte eiendommer.
- Mange tror nok at det er billig over alt og mulig å gjøre kupp. Men jeg får tro at ikke nordmenn tror det er billig over alt, og at alt som er billig er bra. I mange nybyggprosjekter har prisene falt helt sammen. Mye står ledig, og du vet ikke om prosjektet blir ferdig i uoverskuelig fremtid, påpeker Øye.
Juuhl mener den økonomiske krisen gjør det lettere å gjøre boligtabber i utlandet, og særlig ved bolig under oppføring etter som flere prosjekter havarerer.
Kjøpsprosessen i Spania er lagt opp slik at man først betaler et depositum. Det er nødvendig for å ta boligen av markedet, slik at den ikke kan bli solgt til noen andre.
Det neste er at det er vanlig å betale inn et større reservasjonsbeløp, gjerne 10 til 30 prosent av kjøpesummen. Det er viktig at man får garantier for innbetalte beløp, for eksempel i form av bankgaranti sier Ortega.
- Det man selvfølgelig bør passe på er at de har tilstrekkelige byggetillatelser, sier Juuhl.
Ved større byggeprosjekter er problemet ofte at den garantien som utbygger plikter å utstede ved de enkelte delbetalinger, ikke utstedes, eller først utstedes etter gjentatte henvendelser fra kjøper. Når huset ikke blir ferdigstilt, eller bare delvis ferdigstilt, får man et problem.
- Det er også mange problemer rundt reguleringsplaner i Spania. Derfor bør man se å hva området er regulert for, råder Juuhl.
Kjøper man fritidsbolig eller bolig for privat bruk er det tvingende spansk lovgivning at man skal ha skal man ha bankgaranti.
Likevel er det ikke alltid at man får garantien og ofte kommer den sent.
- Problemet er at del innbetalingene skal skje til en øremerket konto. Men bankgarantien kommer ofte ikke før en måneds tid etter at man har innbetalt dette beløpet. Dermed har man null sikkerhet i denne perioden. Og går utbygger konkurs i denne perioden, har man ikke sikkerhet, sier Juuhl.
Ortega poengterer at det er viktig å se på hva som er bankgarantiens innhold.
Den skal spesifisere hvilken bolig det gjelder, hvem den gjelder for og beløpene.
Den bør inneholde klare vilkår for når garantien kan innfris og det bør fremkomme at boligen ikke betraktes som ferdig før ferdigattesten er på plass.
Juuhl mener også at man burde undersøke soliditeten til utbyggerselskapet før man går i gang med kjøp av en bolig under oppføring.
- Vi har en del saker som gjelder forsinkelse, der det tar lang tid før ferdigattesten kommer på plass.
- Færre rettigheter ved kjøp av brukt bolig
Men selv om det er flest problemer forbundet med boliger under oppføring har du som hovedregel færre rettigheter når det gjelder mangler ved kjøp av brukt bolig.
- Klageadgangen er mindre om du kjøper en annenhåndsbolig enn om du kjøper en bolig under oppføring, sier Juuhl.
Skjulte feil og mangler av vesentlig størrelse kan bare gjøres gjeldende hvis man reklamerer på det innen seks måneder etter overtakelse. Datoen regnes fra undertegnelse av skjøte.
Alle feil og mangler man kan se må fremmes før man undertegner kontrakt.
- Vi ser at veldig mange reiser ned dit når det blir fint vær, og får ikke med seg hva som skjer når det regner. Og da er det ofte for sent, sier Juuhl.
- Mange løper fra bolig til bolig, og skriver under reservasjonskontrakt og reiser hjem uten å ha undersøkt boligen nøye. Da bør man vurdere å la en fagmann undersøke eiendommen først. Det er relativt lett å få tak i en fagmann, og det er absolutt å anbefale, sier Juuhl.
- Ikke la banken flå deg
Spanske banker er rå på kommisjoner og gebyrer, og kan ta seg godt betalt bare for at du skal sette inn penger. Og det er viktig å gjøre en jobb i forhold til din spanske bank, slik at den ikke flår deg.
- Spanske banker kan man faktisk forhandle med, lik at du kan få bedre betingelser, sier Juuhl.
Les også:
Sug etter feriebolig i utlandet
Ferieparadis ble investorfelle
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.