DN.no skrev tidligere denne uken at den verneverdige eiendommen "Munkesletten" på Konglungen i Asker utenfor Oslo er lagt ut for salg.
Eieren, Tuva Linge, har antydet en pris på 60 millioner kroner for den 48 mål store eiendommen og dens fem bygninger.
Les saken: Ber om 60 mill. for dette (og du får ikke lov å rive)
Om markedet er enig i verdifastsettelsen, gjenstår å se. Det som er på det rene er at to forskjellige takstmenn som har vurdert eiendommen ikke er enige om hva som er riktig pris for den praktfullt beliggende, erverdige eiendommen.
"Minusverdi" på bygningene
De to takstene ble utarbeidet i forbindelse med at Tuva Linge, som er enke etter båtdesigner Jan Herman Linge (sønn av motstandsmannen Martin Linge), ønsket å selge eiendommen til Asker kommune i 2008.
Linge hyret selv inn Helstrup Byggtakst AS - som anslo verdien til 75 millioner kroner. Kommunen på sin side leide inn AS Selvaagbygg. Deres prisanslag: 25 millioner kroner.
I rapportene vurderer begge takstmennene eiendommen som bygningene ligger på som særlig verdifull.
Ifølge Helstrup Byggtakst er eiendommen "å betrakte som en særlig vakker naturtomt" - og ifølge Arild L. Helstrup alene verdt 71,5 millioner kroner.
Også utviklingssjef Petter Cedell i AS Selvaagbygg skryter av de praktfulle omgivelsene. Eiendommen "fremstår som en naturperle i både form og beliggenhet", skriver han i sin takst.
De to takstmennene er også enige i én ting til: Bygningene fra slutten av 1800-tallet holder ikke samme standard som eiendommen - de trenger alle betydelige oppgraderinger. Men så begynner vurderingene virkelig å sprike. For mens Helstrup anslår verdien av bygningene til 10,5 millioner kroner, mener Selvaagbygg at selve bygningsmassen rent økonomisk sett er null verdt. Faktisk ikke det engang.
"Bygningsmassen har i utgangspunktet en "negativ" verdi", heter det i taksten. Årsaken er at det trolig vil koste langt mer å sette bygningene i skikkelig stand, enn bygningene er verdt i dag. Selvaagbygg anslår kostnadene for rehabilitering til 25-30 millioner kroner.
Også Helstrup har gjort et anslag på hva det vil koste å ta igjen flere tiår med mangelfullt vedlikehold, men han mener 4,5 millioner kroner er tilstrekkelig.
Vakker eiendom, store begrensninger
Hovedgrunnen til at verdifastsettelsen spriker med så mye som 50 millioner kroner - 200 prosent - ligger i hvordan de to vurderer eiendommens verdi. For mens Helstrup anslår den til over 70 millioner kroner - mener Selvaagbygg at det er en rekke forhold som trekker verdien betydelig ned.
* Den "private" delen av eiendommen utgjør bare omlag 8 dekar av de totalt 48 dekarene. Området er regulert, slik at allemannsretten sikrer fri ferdsel på 30 dekar, mens 10 dekar er regulert til landbruksformål. "Den økonomiske verdien av å eie 30 dekar friområde vurderes som marginal", heter det i taksten. På den positive siden understrekes det at den 300 meter lange strandlinjen kan forbli relativt "privatisert" ettersom en planlagt tursti vil legges på andre siden av eiendommen.
* Eksklusiv bruksrett til bryggeanleggene avhenger av en avtale med Asker kommune. "Dennne risikoen ligger på kjøper og må tas hensyn til i verdivurderingen".
* Både bygningene og deler av eiendommen er vernet, og det er ikke mulig å føre opp nye bygg, kun restaurere de gamle. Dette "begrenser markedsverdien betraktelig", skriver utviklingssjefen i Selvaagbygg - men understreker samtidig at det er en ren bedriftsøkonomisk vurdering - verdien for innbyggerne i Asker eller den spesielt interesserte kjøper kan være høyere.
* Tilsvarende beliggende eiendommer i området verdsettes langt lavere. Selvaagbygg viser blant annet til én kjøpers kjøp av tre eiendommer for til sammen 35 millioner kroner. "Til sammenligning kan vedkommende eier bygge nytt uten bev#229shensyn, samt at eiendommene hvis mulig ligger ennå flottere til ut mot sjøen, enn Munkesletten".
Petter Cedell i Selvaagbygg konkluderer derfor i takstrapporten:
"Så da sitter man i hovedsak igjen med en boligeiendom på ca åtte dekar, med bev#229sverdig bebyggelse i relativt mangelfull teknisk stand etter dagens standard".
Selvaagbygg påpeker samtidig at når bygningene er restaurert, og reguleringen av friluftsområdet og kyststi er avklart med myndighetene, kan eiendommen få en verdi på rundt 60 millioner kroner. Det understrekes også at det er vrient å anslå verdien på en så spesiell eiendom. Skal det oppnås høy pris, mener Selvaagbygg at man er helt avhengig av at "den rette kunden fatter interesse, eller snarere to kunder som fatter interesse slik at man oppnår en budsituasjon".
For dyrt for Asker kommune
Formannskapet i Asker kommune valgte for øvrig - etter anbefaling fra rådmannen - å ikke gå i forhandlinger med Tuva Linge om kjøp av eiendommen i 2008. Begrunnelsen var dels den stive prisen Linge forlangte, og betingelsene hun i tillegg stilte.
Linge forlangte at kommunen skulle betale henne 60 millioner kroner - og samtidig stille et fond på 15 millioner kroner til rådighet for nødvendig restaurering. I tillegg stilte hun som vilkår at hele eiendommen skulle bevares som den er. Til slutt skulle boligen primært brukes til allmenne formål - for eksempel kulturaktiviteter, serveringsvirksomhet og utstillinger av for eksempel deler av båtkonstruktør Jan Herman Linges produksjon, går det frem av rådmannens innstilling i saken.
Asker kommune kan imidlertid komme på banen igjen. Rådmannen i Asker kommune lusker kanskje allerede i skogen rundt boligen ettersom eiendommen nå er lagt ut for salg i det åpne markedet. I sin anbefaling til formannskapet i 2008 skrev han.
- Rådmannen er eventuelt innstilt på å holde seg orientert om den markedsmessige prisvurdering av eiendommen ved en eventuell utlysning i det ordinære marked.
Les flere eiendomssaker: - Synes ikke det er riktig at voksne folk skal måtte gjøre dette
Bygger i høyden (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.