Nordea Markets ble som de fleste andre overrasket da sentralbanksjef Øystein Olsen denne måneden satte ned styringsrenten til 1,50 prosent. Selv om meglerhuset mener den sterke norske økonomien tilsier at renten skulle vært høyere, tror ikke analytikerne at Norges Bank vil heve renten før om et år.
Men når renten omsider heves, vil også boligrenten stige. Da vil den sterke boligprisveksten avta, sier sjeføkonom Steinar Juel etter å ha presentert meglerhusets nye utgave av rapporten «Økonomisk oversikt» tirsdag.
Under presentasjonen bruker Juel en graf som viser boligprisvekst og det han kaller en «hva har jeg råd til-indeks», som tar for seg andelen av inntekten en gjennomsnittsfamilie vil bruke på renter og avdrag på boliglån det første året etter et eiendomskjøp.
Historisk sett vil boligprisveksten falle når indeksen når 30. Det er vi ikke i nærheten av nå, men det holder med en oppgang på to prosentpoeng på boliglån. Og der vil vi være mot slutten av 2014, tror Juel.
- Og da er det snakk om et fall på 10 til 20 prosentpoeng i boligprisveksten over et par år, sier Juel til DN.no.
Kan falle
Det betyr i så fall at boligprisveksten kan bli negativ i 2014 og 2015, altså at boligprisene begynner å falle. Sist det skjedde var under finanskrisen: prisene falt 13,7 prosent fra august 2007 til desember 2008, og den negative prisveksten på 12-måneders basis fortsatte inn i 2009.
Men Juel vil ikke kalle den sterke prisveksten siden finanskrisen for en boble.
- Det jeg mener er spesielt med en boble, er at det at folk ser at prisene fortsetter å stige gjør at de skynder seg å kjøpe, fordi de forventer at de skal stige mer, og at man ukritisk kjøper hva som helst. Og det har vi ikke her. Markedet er veldig selektivt. Noen produkter går som bare det, andre er veldig trege, og det er veldig stor forskjell på distrikter, påpeker han.
- Dette er mer en reaksjon i boligprisene som du kan forklare med inntekstvekst, sysselsetting, befolkningsvekst og renter.
Den faktiske kvadratmeterprisen i boligmarkedet har steget nesten 40 prosent siden bunnen i kjølvannet av finanskrisen ble nådd i desember 2008. Inntil boligprisveksten avtar, ser Nordea for seg en 12-måneders prisvekst på rundt seks prosent i både 2012 og 2013.
Fare for «konsumboom»
Men meglerhusets analytikere var svært påpasselige med å understreke at det også er en relativt stor risiko for at det private forbruket tar av i år eller i løpet av de neste årene.
Senioranalytiker Erik Bruce mener det ligger an til en «rekordstor» reallønnsvekst. Kombinasjonen av en ventet lønnsvekst på 3,5 prosent, høy sysselsetting og lave priser, særlig takket være lave strømpriser, vil ifølge Nordea gi norske forbrukere en reallønnsvekst på mellom fire og fem prosent i år.
Nordea Markets’ hovedscenario er at nordmenn ikke kommer til å øke forbruket tilsvarende. Steinar Juel påpeker at spareraten har vært rekordhøy siden finanskrisen og vil forbli på 10 prosent i år og neste år, fordi vedvarende uro internasjonalt gjør nordmenn noe mer forsiktige med eget forbruk.
- Men potensialet for konsumboom er absolutt til stede hvis forbrukeren føler seg trygg og har tro på fremtiden, understreker Juel, som mener det er omtrent 30-40 prosent sjanse for at dette skjer.
Og da vil boligprisveksten også øke – ikke avta som Nordea tross alt legger til grunn.
- Hvis du får en boom i forbruket, får du ofte også en boom i boligmarkedet. Da vil du kunne få, parallelt med en forbruksvekst på fire-fem prosent, en boligprisvekst som nærmer seg 10 prosent, sier Juel.
Les mer:
- Sentralbanksjefen kan advare så mye han vil
Boligprisveksten fortsetter i februar
Denne renten kveler boligprisveksten
Les mer om dagens rapport fra Nordea Markets:
- Norge er trengt opp i et hjørne
- Finanskrisen vil kunne eksplodere igjen
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.