Tror prisveksten tar seg opp i Bergen

Men først kommer det noen trege år, anslår ny prognoserapport.

Boligprisene på landsbasis vil stige i hvert av de fire neste årene, slik at de i 2021 blir 8,5 prosent høyere enn snittprisene i 2017.

Det anslår den ferske prognoserapporten «Norsk økonomi», som er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i mars 2018.

Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– Våre utsikter for Bergen er pessimistiske på kort sikt. Boligmarkedet her har langt på vei vært skånet for oljenedturen som ellers har preget kystbyene. Vi tror imidlertid at veksten vil ta seg opp på lengre sikt. Vi forventer at boligprisene i Bergen vil falle med 0,2 prosent i 2018. For Hordaland sett samlet forventer vi nullvekst i 2018, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2018, 2019, 2020 og 2021 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

I 2016 snudde markedet i Bergen og Hordaland. Nedgangen i petroleumsinvesteringene rammet arbeidsmarkedet, og dette har gitt utslag i boligprisutviklingen, påpeker Samfunnsøkonomisk analyse. Samlet for 2016 var boligprisene i Bergen om lag uendret fra året før, men boligprisene vokste noe i 2017. Gjennomsnittsprisveksten i 2017 var 3,3 prosent.

– Vi forventer at boligprisene i Bergen vil falle med 0,2 prosent i 2018, før prisveksten sakte tiltar og når relativt høye nivåer mot slutten av prognoseperioden, med 2,0 prosent i 2019, 3,4 prosent i 2020 og 4,5 prosent i 2021. For fylket sett samlet forventer vi nullvekst i 2018 og en treg boligprisvekst gjennom prognoseperioden. I 2021 forventer vi at boligprisveksten vil være om lag 3,0 prosent, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

– Vi har da lagt til grunn at prisveksten kommer seg kraftig opp mot slutten av prognoseperioden. En slik oppgang er imidlertid usikker, og fraværet av en slik oppgang vil redusere den samlede veksten i prognoseperioden betraktelig, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Samlet tror altså Samfunnsøkonomisk analyse at boligprisene i Bergen vil vokse med ti prosent i perioden 2017-2021, og at oppgangen i Hordaland blir på 6,9 prosent i samme periode.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningen og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten.

- Vi venter at rentenivået vil stige svakt gjennom prognoseperioden, og således virke svakt dempende på boligprisene, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Administrerende direktør Vibeke Stavenes i Proaktiv i Bergen påpeker at markedet for landet som helhet påvirkes mye av det som skjer i hovedstaden.

– Det har ikke vært fundamentale forhold som tilsier at det skulle komme en nedgang i Bergen siste halvår i 2017, sier Stavenes.

Hun påpeker at det har vært sterk prisutvikling i Bergen hittil i år.

– Det ble solgt tre ganger så mye som det ble lagt ut i første halvdel av januar og det gjorde at varelageret ble solgt ut. I februar har markedet balansert seg, og det selges nå omtrent like mange boliger som det legges ut, sier Stavenes.

I 2018 venter hun at Bergens boligmarked vil ha en moderat og sunn utvikling.

– Det kommer til å ferdigstilles en del nybygg som vil få innvirkning på tilbudssiden på bruktbolig, og det vil sannsynligvis komme en renteøkning i løpet av året uten at dette isolert sett skal gi de store utslagene for prisene, med mindre mediene vinkler det på en måte som igjen påvirker psykologien i markedet, sier Stavenes.

Bratt fall for salg av nye boliger

I løpet av 2017 registrerte Samfunnsøkonomisk analyse salg av nær 1.400 boliger i Hordaland. Det er 19 prosent færre enn i 2016. Det ble solgt drøyt 890 boliger i Bergen, en nedgang på over 300 boliger sammenlignet med 2016, ifølge rapporten.

Nyboligsalget i Bergen er fortsatt dårlig. Salget til og med februar i år er 36 prosent lavere enn tilsvarende periode i fjor, ifølge Samfunnsøkonomisk analyse.

Utviklingen av nye boliger i Hordaland skjer i stor grad innenfor et avgrenset område. Av om lag 4500 boliger som Samfunnsøkonomisk analyse har registrert ligger cirka 65 prosent i Bergen, og rundt 90 prosent innenfor byregionen Bergen og omland.

– Vi forventer at relativt høye salgstall i 2015 og 2016 vil gi utslag i noe høyere boligbygging de nærmeste årene, men at salgsreduksjonen i 2017 vil dempe boligbyggingen i årene etter, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I 2018 forventer Samfunnsøkonomisk analyse at det fullføres 3150 boliger i Hordaland, i 2019 3500 boliger og i 2020 og 2021 omkring 2900 og 2500 boliger.

– For Bergen forventer vi relativt mange nye boliger i 2018, før byggingen også her vil avta utover i prognoseperioden, skriver analytikerne i rapporten.

Stavenes i Proaktiv mener Bergen har for få sentrale og store leiligheter med heis, parkering og uteplass med sol og utsikt.

– Publikumet er meget solid og utvalget så lite at det naturligvis vil skape et voldsomt prispress. Skulle vi bygget noe selv så er det sentrumsnære leiligheter over 110 kvadratmeter med denne type fasiliteter. Hadde man fått bygget det sentralt så passerer man raskt hundre tusen kvadratmeteren i snitt, sier Stavenes.

Lavere befolkningsvekst

I fjor var befolkningsveksten i Bergen og Hordaland på henholdsvis 0,4 og 1,1 prosent. Nedgangen skyldtes hovedsakelig lavere innvandring, men også innenlands utflytting.

– Vi forventer en noe svakere befolkningsvekst i Bergen i 2018 enn i 2017, med en økning i antall innbyggere på litt over 1100 personer. Videre i prognoseperioden forventer vi at veksten vil tilta gradvis opp mot 1500 personer i året i 2021. For Hordaland totalt forventer vi en nokså stabil vekst på rundt 3500 personer i året fra 2019 og ut prognoseperioden. For 2018 forventer vi om lag 3000 nye innbyggere i Hordaland, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.