Spår ny all time high i Oslo i 2020

Korreksjonen i Oslos boligmarked er unnagjort, og nå venter tre år med boligprisoppgang, ifølge nye prognoser.

Boligprisene på landsbasis vil stige i hvert av de fire neste årene, slik at de i 2021 blir 8,5 prosent høyere enn snittprisene i 2017.

Det anslår den ferske prognoserapporten «Norsk økonomi», som er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i mars 2018.

Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

- I 2017 steg boligprisene i Oslo 7,3 prosent. Dette reflekterer at gjennomsnittsprisen i 2017 var langt høyere enn gjennomsnittsprisen i 2016. Utviklingen mot slutten av 2017 vil sammen med utviklingen i 2018 resultere i at boligprisene faller med 1,0 prosent i 2018, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2018, 2019, 2020 og 2021 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Brå nedgang i befolkningsveksten, kraftig økning i boligbyggingen og innskjerping i kredittilgangen gjennom boliglånsforskriften, gjør at Samfunnsøkonomisk analyse venter en nokså svak prisstigning i Oslo fremover.

– Månedsstatistikken viser at prisnedgangen sesongjustert har stoppet opp for Norge som helhet, og indikerer en sesongjustert økning i Oslo. Vi legger til grunn at prisfallet er over for denne gang, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk analyse.

Tre år med prisvekst

I 2018 faller boligprisene i hovedstaden med 1,0 prosent sammenlignet med 2017, ifølge prognosene.

I 2019 venter Samfunnsøkonomisk analyse en vekst på 3,1 prosent før veksten tiltar i 2020 og 2021 med en boligprisvekst på henholdsvis 4,2 og 4,9 prosent.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Samlet innebærer prognosen at de gjennomsnittlige boligprisene i Oslo vil stige 11,5 prosent fra 2017 til 2021. Prognosene legger til grunn at boligprisene i hovedstaden blir litt lavere i 2018 enn i 2017, når man måler årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt. Dermed anslår Benedictow at prisene i 2021 vil ligge 12,7 prosent over 2018-prisene.

Boligprisene i Oslo falt 12,6 prosent fra februar til desember i fjor. Siden nyttår har prisene i hovedstaden steget 4,1 prosent, og ligger nå 9,1 prosent under forrige topp, ifølge Eiendom Norges månedlige landsomfattende bruktboligstatistikk.

Benedictow mener det er vanskelig å anslå presist tidspunkt for nytt toppnivå for boligprisene.

– Litt røft vil våre prognoser tilsi at den forrige toppen fra 2017 passeres i 2019 i Norge og i 2020 i Oslo, sier Benedictow.

Administrerende direktør Terje Buraas i DNB Eiendom mener det er en god balanse mellom tilbud og etterspørsel i Oslo nå.

- Vi forventer at det tilføres flere objekter fremover som vil holde prispresset nede, men ikke så mange at det vil gi en negativ prisutvikling. Det forventes en moderat tilflytning til Stor-Oslo som vil hjelpe til med å holde prispresset nede. Samtidig vil et fortsatt lavt rentenivå medføre at boligmarkedet blir sett på som et godt plasseringsalternativ for mange med god likviditet, sier Buraas.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningen og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten.

- Vi venter at rentenivået vil stige svakt gjennom prognoseperioden, og således virke svakt dempende på boligprisene, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Benedictow tror ikke Finanstilsynets forslag om å redusere kravet til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo fra 40 til 15 prosent får store utslag.

– Med et høyt prisnivå på boliger i Oslo og beskjedne utsikter til prisoppgang vil dette neppe utløse sterk økning i spekulative investeringer i sekundærbolig, sier sjeføkonomen.

Bratt salg for nye boliger

Nyboligsalget i Oslo er fortsatt dårlig. Salget til og med februar i år er 53 prosent lavere enn tilsvarende periode i fjor, ifølge Samfunnsøkonomisk analyse.

- Det var også et stort antall boliger som fikk igangsettingstillatelse i 2017, men det labre salget mot slutten av året leder oss til å tro at mange av disse reelt sett ikke ble igangsatt, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Dermed ventes det at det i 2018 vil bli ferdigstilt om lag 3.400 nye boliger før det tar seg opp i 2019, med ferdigstillelse av 4.400 boliger. Videre forventer Samfunnsøkonomisk analyse en årlig boligbygging på henholdsvis 2.800 og 2.900 i prognoseårene 2020 og 2021.

Befolkningsveksten i Oslo har vært avtagende de siste årene. I 2017 fikk hovedstaden 6.700 nye innbyggere.

For prognoseperioden anslår Samfunnsøkonomisk analyse en noe økt befolkningsvekst i 2018 på 6.800 personer, deretter en nokså stabil befolkningsvekst omkring 6.500 personer per år ut prognoseperioden.

Blinker ut vinnerne i Oslo-markedet

Buraas i DNB Eiendom mener boliger innenfor ring 2 i hovedsatden og leiligheter nær kollektivknutepunktene som T-banestasjonene vil bli de sikreste kjøpene fremover.

- Objekter nær kollektivtransport blir vinnere i fremtiden - dagens kjøpere blir stadig mer miljøbevisste. Hvis en tenker eiendomsmarkedet som et finansielt marked bør en tenke «jo nærmere sentrum – jo sikrere», sier Buraas.

Han mener boligkjøpere i hovedstaden uansett bør ha et minimumsperspektiv på tre år.

- Tror du at du vil beholde boligen i mindre enn tre år bør du leie, sier Buraas.