Derfor kan Kristiansand hente inn den tapte boligprisveksten

Lysere utsikter for leverandørindustrien, vil bidra til å løfte boligprisnivået i sørlandshovedstaden, mener Samfunnsøkonomisk analyse.

Boligprisene på landsbasis vil stige i hvert av de fire neste årene, slik at de i 2021 blir 8,5 prosent høyere enn snittprisene i 2017.

Det anslår den ferske prognoserapporten «Norsk økonomi», som er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i mars 2018.

Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– Vi forventer at boligprisene i 2018 vil være om lag som i 2017 i Telemark og at de vil vokse med henholdsvis 1,0 og 0,9 prosent i Aust-Agder og Vest-Agder, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

I prognosene ventes det at Kristiansand får en prisvekst på 1,5 prosent i 2018.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2018, 2019, 2020 og 2021 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Utviklingen i boligmarkedene i Agderfylkene og Telemark har vært preget av svært lav prisvekst de siste fem årene.

– For 2018 og 2019 forventer vi en boligprisvekst på henholdsvis 1,5 og 2,1 prosent i Kristiansand. Veksten vil deretter tilta og være 3,0 og 3,9 prosent i henholdsvis 2020 og 2021, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I Aust-Agder forventer analytikerne at prisveksten i 2019 vil være 2,5 prosent, for deretter å tilta opp mot 3,2 og 4,0 i henholdsvis 2020 og 2021.

Veksten i Vest-Agder ventes å være om lag som i Aust-Agder, men med noe sterkere vekst i prognoseperiodens to første år.

Telemark vil, ifølge prognosene, oppleve den største veksten av de tre fylkene, med en årlig boligprisvekst på henholdsvis 3,0, 3,8 og 4,4 prosent i 2019, 2020 og 2021.

- Bør hente igjen noe av den tapte veksten

Kristiansand har hatt perioder med lavere boligprisvekst enn ellers i landet.

– Vi mener derfor at boligprisene her på sikt bør hente igjen noe av den tapte veksten. Vi så tegn til nettopp dette i 2015, men oljenedturen la nok en demper på oppgangen. Vi tror at det nå er lysere utsikter for leverandørindustrien, og selv om historien vil prege utviklingen noe, tror vi Kristiansand vil oppleve god vekst mot slutten av prognoseperioden, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Samlet over perioden tror Samfunnsøkonomisk analyse boligprisveksten i sørlandshovedstaden vil bli om lag 2,5 prosentpoeng over den nasjonale veksten, med 11,0 prosent vekst fra 2017 til 2021, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Ifølge prognosene ventes det i samme fireårsperiode at prisveksten Vest-Agder blir på 10,7 prosent, mens prisveksten i Aust-Agder og Telemark blir på henholdsvis 11,2 og 12,1 prosent.

Fagansvarlig Gustav J. Sædberg i Meglerhuset Sædberg i Kristiansand mener det er et sunt boligmarkedet i Kristiansand for tiden.

– Det er små endringer i prisutviklingen, hvor man noen måneder ser liten oppgang og noen måneder med liten nedgang i boligprisene. Det reguleres og bygges fremdeles mye nytt – slik at man får en balansert mengde boliger i markedet – både nytt og brukt. I Kristiansand har kommunen og politikerne vært gode pådrivere for å ha et balansert boligmarkedet, sier Sædberg.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningen og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten.

- Vi venter at rentenivået vil stige svakt gjennom prognoseperioden, og således virke svakt dempende på boligprisene, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

– Et overskuddstilbud av boliger

Når man sammenligner med befolkningsveksten bygges det forholdsvis mange boliger i regionen, mener Samfunnsøkonomisk analyse.

– I både Telemark og i Agder-fylkene ser det ut til å være et overskuddstilbud av boliger. Svake omsetningstall i nyboligmarkedet kan ses på som en konsekvens av dette, ifølge rapporten.

Sammenligner man med resten av landet har boligbyggingen i Telemark og Aust-Agder de siste årene vært høyere enn hva befolkningsveksten skulle tilsi, ifølge rapporten. Mens det i løpet av femårsperioden fra 2013 til 2017 ble bygget 0,47 boliger per nye innbygger i Norge, var de tilsvarende forholdstallene i Telemark og Aust-Agder henholdsvis 0,87 og 0,66, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Mot slutten av femårsperioden sank boligbyggingen relativt til befolkningsveksten i Vest-Agder, og fylket endte med et forholdstall likt det nasjonale, ifølge rapporten.

Samfunnsøkonomisk analyse forventer også nokså god boligbygging i årene fremover sammenlignet med befolkningsveksten.

– Vi legger til grunn at det fullføres om lag 1400 og 750 nye boliger i henholdsvis Vest- og Aust-Agder i år. Boligbyggingen vil tilta i 2019, før den avtar mot slutten av prognoseperioden. I Telemark forventer vi en boligbygging på om lag 650 boliger i 2018, før det øker mot om lag 850 boliger i 2019. Boligbyggingen vil gå ned igjen til litt under 600 nye boliger per år i 2020 og 2021, anslår Samfunnsøkonomisk analyse.

I Kristiansand er situasjonen annerledes. Her har boligbyggingen den siste femårsperioden stått i bedre forhold til befolkningsveksten.

– Vi forventer en boligbygging på litt over 800 nye boliger i 2018. Boligbyggingen faller nær 550 nye boliger i 2019, for så å ligge rundt 600 ut prognoseperioden, skriver analytikerne.

Venter moderat befolkningsvekst

Telemark har siden år 2000 slitt med et negativt fødselsoverskudd og netto innenlandsk utflytting. Befolkningsveksten har utelukkende blitt opprettholdt av innvandring, ifølge rapporten.

– Også i Agder har innvandring vært det desidert viktigste bidraget til befolkningsvekst, men her har samtidig fødselsoverskuddet vært positivt i begge fylkene, og netto innenlands tilflytting tidvis vært positiv, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Mye av befolkningsveksten i Agder-fylkene kommer i Kristiansand.

– Vi forventer likevel at befolkningsveksten i Kristiansand og Agderfylkene vil være moderat utover i prognoseperioden, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.