Fire av fem av DNs boligeksperter er mer pessimistiske på boligprisenes vegne nå enn før jul. Like fullt tror alle på en myk landing, inkludert Harald Magnus Andreassen.
Elisabeth Aase er vertinne i sommerhuset på Grimsøya utenfor Oslo. En sengeliggende Grethe W. Meier bidrar med prognose og begrunnelse via telefon, på grunn av et skadet kne etter å ha danset i et selskap.
Styrket tro på prisfall
Bjørnstad: - Kanskje hun har vært utsatt for et boligprisfall?
Andreassen: - Det er svakere vekst i økonomien, ledigheten er økende og det er sterk vekst i antall konkurser. Sannsynligheten for prisfall er økende, selv om jeg riktignok har nedjustert størrelsen på det forventede prisfallet.
Aamdal: - Siden før jul i fjor har vi nedjustert veksten i økonomien og inntektene til husholdningene og anslår en liten økning i arbeidsledigheten. Nye og strammere kapitalkrav til bankene fører til strammere kredittgivning og at boliglånsrentene heller stiger enn faller. Vi tror at boligprisene nå nærmer seg toppen og forventer nedgang i løpet av neste år. Korttidsstatistikken støtter opp under et litt roligere boligmarked.
Aase: - Jeg har nærhet til markedet, og jeg ser at særlig salget av nye boliger går mye dårligere enn før. Tidligere stod mange i kø for å kjøpe nye boliger. Slik er det ikke nå. Også jeg er mer pessimistisk på boligprisenes vegne nå enn før jul.
Bjørnstad: - Det er ikke noe problem å konstruere et mulig scenario med kraftig fall i boligprisene, men vi tror ikke det vil skje. Våre prognoser for boligprisene er høyere i dag enn de var før jul, og det skyldes at den forventede renteoppgangen kommer senere enn tidligere antatt.
* Prognose basert på gjennomsnittlige prognoser fra ekspertpanelets medlemmer
Alle spår myk landing
Andreassen: - Det er stor risiko for at boligprisene kan falle mer enn vi har lagt inn i våre prognoser. Mitt hovedscenario er likevel en myk landing med et realprisfall på 20 til 25 prosent over mange år. Det finnes mange sikkerhetsventiler som kan brukes for å dempe et prisfall, hvorav ytterligere rentekutt med svekket kronekurs og stimulering over statsbudsjettet som de viktigste.
Aamdal: - Fundmentale forhold tilsier at vi ikke har noen prisboble, men at prisnivået er rimelig riktig slik det er i dag. Ved prisfall kan renten kuttes og finanspolitikken brukes. Dessuten har husholdningene hatt høy sp#229 over flere år. Boliginvesteringene er ikke spesielt høye som andel av bruttonasjonalproduktet og derfor vil en byggebrems ha begrenset effekt på økonomien forøvrig.
Bjørnstad: - Jeg er enig med Kyrre i at dagens prisnivå er riktig gitt den den lave renten. Vi tror at de fundamentale forholdene vil vedvare med høy arbeidsinnvandring, lav rente og solid inntektsvekst. Høyere utlånsrente fra bankene og det allerede høye boligprisnivået vil imidlertid virke modererende på prisveksten.
Aase: - Boligbyggingen er relativt høy, lønnsveksten er avtagende, arbeidsledigheten stigende og bankenes utlånspraksis noe strengere. Men jeg ser ingen dramatiske endringer som skulle tilsi noe mer enn en utflating for boligprisene. Nå er mange usikre og avventende, og da går salget ned for både nybygg og bruktboliger. Psykologi gir mindre justeringer, men for at dette skal gi større utslag må vi se store endringer i fundamentale forhold, og det tror jeg ikke vil skje.
Harald Magnus Andreassen
sjeføkonom i Swedbank First Securities
– Jeg mener fortsatt det er stor nedsiderisiko for boligprisene. En sterk konjunktur, innvandringen, lave renter og rikelig tilgang på kreditt kan forklare mye av prisoppgangen. Men leiemarkedet avdekker ikke en bunnløs boligmangel. Jeg tror bolig i Norge er det siste jeg ville ha investert i, dersom formålet var å gjøre en god og trygg pengemessig investering.
Kyrre Aamdal
seniorøkonom i DnB Nor Markets
– Det er flere tegn til at boligmarkedet er i ferd med å kjølne noe. Den månedlige prisveksten har vært lavere så langt i år, enn i siste halvår i fjor. Nedgangen i formidlingstid og i antall aktive boligannonser har stanset opp. Vi tror at et omslag i boligmarkedet drives frem av fundamentale faktorer og ikke at det er en boble som sprekker. Dermed unngås et brått fall i prisene.
Roger Bjørnstad
sjeføkonom Samfunnsøkonomisk analyse
– Boligprisene har kommet på et høyt nivå. Det demper i seg selv prisveksten framover. Fundamentalt har imidlertid lite endret seg. Vi vil fortsatt ha et lavt rentenivå, sterk befolkningsvekst og god realinntektsvekst. Det er først og fremst høy aktivitet i boligbyggingen som vil føre til avmatning i boligprisveksten utover i prognoseperioden.
Elisabeth Aase
styreleder og gründer Aase Byggeadministrasjon
– Mitt inntrykk er at det ikke er noen boligkrise verken i Oslo eller landet forøvrig. Vi har leid ut to hybler i underetasjen på Blindern i Oslo siden 1988. I 1988 var det kø for å få leie, mens det i dag er flere som dropper å komme på avtalt visning. Jeg vil anbefale alle som trenger bolig å kjøpe når den rette boligen dukker opp, men jeg forventer en mindre prisnedgang i høst.
Grethe W. Meier
adm. dir. Privatmegleren
– Jeg er litt mer skeptisk til prisutviklingen i dag enn jeg var før jul. I mai og juni har vi merket at kjøperne er litt mer avventende med færre på visning og færre i budrunder. Vi har aldri hatt flere boliger ute for salg enn nå, og flere andre meglerkjeder melder også om spesielt mange boliger til salgs. Dette kan indikere at vi får mindre press på prisene fremover.