De neste fire årene skal boliger bli til sammen 15 nye prosent dyrere, mener DNB Markets.
En bolig som kostet 3 millioner kroner ved årskiftet, vil dermed koste 3.47 millioner ved utgangen av 2015, hvis prognosene i årets første utgave av rapporten «Økonomiske utsikter» slår til.
- Vi tror ikke at den sterke utviklingen i boligmarkedet skyldes en boble, i den forstand at den er drevet av forventninger om videre boligprisvekst, skriver DNB Markets' analytikere i rapporten.
Meglerhuset mener veksten skyldes underliggende faktorer på tilbuds- og etterspørselsiden:
- Sterk befolkningsvekst kombinert med svak nybyggingsaktivitet over flere år har ført til et oppdemmet behov for nye boligenheter. På etterspørselssiden bidrar sterk reallønnsvekst, fortsatt lave renter og lav ledighet, ifølge analytikerne.
- Skyldes økning i inntekt
I løpet av de siste 20 årene har boligprisene nesten blitt firedoblet. Veksten var særlig sterk i årene før finanskrisen, da den økonomiske veksten var høy, samtidig som renten var lav. Da renten kom opp igjen mot mer normale nivåer i 2007, begynte boligprisene å falle. Fallet stanset opp i desember 2008, etter store rentekutt fra Norges Bank.
Siden da har boligprisene mer enn hentet inn det tapte: I desember 2011 var prisnivået 20 prosent høyere enn ved forrige topp sommeren 2007, ifølge DNB.
- Prisoppgangen de siste tjue årene reflekterer først og fremst en sterk økning i husholdningenes disponible inntekt i samme periode. Om man korrigerer for denne utviklingen er prisutviklingen mindre dramatisk enn om man korrigerer for faktorer som konsumpriser og byggekostnader, skriver analytikerne.
- Bruker mer av inntekten på bolig
DNB Markets påpeker at husholdningene bruker en større del av sin inntekt på bolig i dag enn det de gjorde for noen tiår siden.
I fjor kostet 100 kvadratmeter om lag seks årslønner, mens man måtte ut med bare 3,7 årslønner for samme antall kvadratmeter i 1985.
- Trekker man linjene lenger tilbake ser man at det har vært vesentlig dyrere å kjøpe bolig tidligere. På det verste, i 1933 måtte man ut med anslagsvis 13 årslønner, påpeker meglerhuset.
Prisveksten har vært sterkest i leilighetssegmentet, der omsetningen også er størst.
Den klart største delen av den norske boligmassen består imidlertid av eneboliger. Prisene på disse har ikke vokst like mye. Det er også store geografiske forskjeller. Prisveksten har vært størst i de største byene, som Stavanger, Bergen og Oslo. I distriktene er utviklingen langt mer dempet.
- Kan falle
DNB Markets mener at usikre jobb- og inntektsutsikter vil bidra til at husholdingenes forsiktighetssp#229 vil øke til høyere nivåer. Samtidig vil inntektsveksten bli vesentlig svakere, både på grunn av fall i sysselsettingen og på grunn av langt mer moderate lønnsoppgjør.
- Sammen legger dette grunnlag for et fall både i forbruket og i boligprisene. Vi legger likevel til grunn at fallet i boligprisene ikke blir like dramatisk som i 1988-1992, men i størrelsesordenen ti prosent. Det skyldes at vi ikke tror at boligmarkedet i utgangspunktet er preget av bobletendenser, skriver analytikerne.
Men om DNB Markets hadde vurdert dagens prisnivå som kunstig høyt i forhold til underliggende drivkrefter, ville meglerhuset ventet et større prisfall. Analytikerne legger dessuten til grunn at husholdningene ikke havner i en kredittskvis, siden myndighetene kan komme med tiltak for å sikre kredittilgangen.
- Gjeldsbetjeningsevnen for norske boliglånskunder vil være god, fordi rentekostnadene vil være lave, ifølge DNB Markets.
Meglerhuset mener at en nedgang i styringsrenten vil demme opp for noe av fallet i forbruk og boligpriser, men peker samtidig på at det i forhold til høsten 2008 likevel er begrenset hvor mange rentekutt Norges Bank kan gjennomføre for å stimulere forbruket før renten når nullgrensen.
Høsten 2008 var styringsrenten 5,75 prosent. I dag er den bare 1,75 prosent.
- Samtidig har igangsettingen av boliger falt tilbake i høst, etter en kraftig opphenting i første halvår av 2011. Vi tolker dette som at boligbyggerne sitter på gjerdet i påvente av en avkl#229 på krisen i Europa. Behovet for flere boligenheter er fortsatt høyt, noe som understrekes av boligmarkedsstatistikken. Få boliger omsettes på stadig kortere tid, skriver DNB Markets.
Les også:
Spetalens boligråd
<b>Ekspert frykter norsk boligboble</b>
<b>Tør ikke fortelle folk hvor mye aksjemarkedene kan stige</b>
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.