For en måned siden flyttet Christian K. Olsen (34) og samboeren inn i den nybygde eneboligen på Søndre Nordstrand i Oslo. Og sist helg var leieboerne på plass.
- Utleiedel var et must for at vi skulle klare å finansiere en så dyr tomt og et så dyrt hus, sier Olsen, som sier de ville betale litt ekstra for å bo sentralt, så ikke reiseveien til jobbene i Oslo sentrum skulle bli for lang.
Den 220 kvadratmeter store boligen har en tre roms utleieleilighet på 50 kvadratmeter, som gir en leieinntekt på 11.000 kroner.
Koster syv millioner
- Dette er jo skattefrie inntekter. Og slik det er i dag betjener jo leieinntektene 3,5 millioner kroner av lånet, sier Olsen.
Totalt har paret 6,6 millioner kroner i lån på boligen.
Utleieinntekter fra bolig er skattefrie når:
* eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk regnet etter utleieverdien.
* eiendommen er en tomannsbolig og eieren bruker minst halvparten av den ene leiligheten til egen bruk.
Den 800 kvadratmeter store tomten kostet 3,1 millioner kroner pluss omkostninger. Hele prosjektet vil komme på rundt syv millioner kroner, anslår Olsen.
Fra de kjøpte råtomten i april 2010 til de flyttet inn tok det ti måneder.
Men både rask ferdigstillelse og relativt gunstige byggekostnader i dette tilfellet har sammenheng med at Olsen har en lederjobb i byggefirmaet Frøiland Bygg.
- Banken var veldig positive til at vi ville bygge med utleiedel, men de tar ikke med full leieinntekt i sitt regnestykke, sier Olsen.
- Planlegg nøye
- Hva er planene på lengre sikt?
- Jeg regner med at vi får bruk for det selv en gang når vi får unger. Når de blir litt eldre kan det være en grei plass å ha, sier Olsen.
Olsen råder andre som vurderer å bygge med utleiedel å planlegge godt blant annet med henblikk på brannsikkerhet og støy.
- Du har tross alt noen andre som bor i huset ditt. Og det er ikke sikkert de gjør som du vil hele veien. Tenk også på utleiedelens plassering med henblikk på å skjerme for innsyn, sier Olsen.
Nedbetalt på fire år
- Det er det rimelig å tro at de høye prisene nå får flere til å vurdere å bygge med utleiedel, sier kjedeleder Raymond Myrland i Mesterhus, som er Norges største boligbygger.
Deres tall viser at 6-8 prosent av eneboliger igangsatt de siste årene bygges med utleiedel.
Og det er mulig å kjøpe kataloghus med utleiemulighet.
Mesterhus har syv modeller som enten har utleiedel eller er familiebolig/flermannsbolig.
- Fiks ferdig tilpasset, inklusive grunnarbeid vil merkostnaden for en 95 kvadratmeter stor utleiedel være rundt 700.000 kroner i Oslo-området, sier Myrland.
Leier man denne ut for 15.000 kroner per måned er utleiedelen betalt på fire år. Ved en pris på 10.000 kroner per måned tar det i underkant av seks år før alt er nedbetalt.
Myrland sier de har tomannsboliger som koster rundt 2,9 millioner kroner å bygge.
Tomt og grunnarbeider kommer i tillegg. Grunnarbeidene ligger normalt på 500.000 kroner, ifølge Myrland.
Koster tomten to millioner kroner, har man altså en ferdig bolig, eller faktisk to boliger, hver 125 kvadratemeter boflate for 5,5 millioner kroner.
- Leier man ut halvparten, som egentlig tilsvarer en ganske normal enebolig, bør man kunne kreve 20.000-25.000 kroner, sier Myrland.
Klarer man å stille en million kroner i egenkapital, og man får et lån med 30 års nedbetalingstid, slipper man unna med 10.000 kroner i måneden i egne utgifter om en rente på seks prosent til grunn, ifølge Myrland.
Etter dagens rente blir summen langt lavere, og rentefradraget er ikke trukket fra.
- Får låne 50 prosent av leieinntektene
- Bankene er også mer samarbeidsvillige om man bygger slik bolig, sikkerheten for banken er større, og betjeningsevnen fra låntaker blir jo dramatisk forbedret, sier Myrland.
- Er man ekstra lur, så byggemelder man de to delene av tomannsboligen som separate enheter. Da kan man etter å ha sikret seg gode leieinntekter selge den ene halvparten, hvis man ønsker, sier Myrland.
- Hvis du bygger en utleiedel vil det generere en inntekt. Forventningene til inntekten legges til grunn for evnen til å betjene lånet, informasjonssjef Thomas Sevang i Nordea.
For et normalt huslån legges som hovedregel til grunn at lånet maksimalt kan være tre ganger inntekt.
For leieinntekter er det strengere.
- Det vanlige er at man kun får låne 50 prosent av leieinntekten. Du må kunne tåle at enheten kun er leid ut halvparten av tiden, sier Fevang.
Les også:
Tidenes høyeste boligpriser
Super timing for pruting på boligrenten
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.